Les promoteurs immobiliers ont réservé 19 356 logements neufs au deuxième trimestre 2026, soit une baisse de 23,6 % sur un an, selon l'observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) publié le 9 septembre. Sur l'ensemble du premier semestre, les ventes atteignent 38 932 logements, en recul de 18,3 %. Selon la fédération, ce seuil n'avait jamais été franchi à la baisse.

Le recul touche presque tous les segments : les ventes en bloc aux bailleurs sociaux et aux investisseurs institutionnels s'effondrent, celles aux particuliers diminuent, et les promoteurs réduisent les mises en vente de nouveaux programmes. Seuls les investisseurs particuliers amorcent un timide rebond, à partir de volumes très faibles.

Les chiffres clés du deuxième trimestre 2026

Indicateur Niveau ou évolution sur un an
Réservations de logements neufs au T2 19 356, soit -23,6 %
Réservations au premier semestre 38 932, soit -18,3 %
Ventes en bloc au T2 -40,8 %
Ventes aux particuliers au T2 -11,3 %
dont investisseurs particuliers +13,4 %
Mises en vente au T2 18 740, soit -17,4 %

La dégradation s'est accélérée au deuxième trimestre par rapport au premier. Après une année 2025 qui avait laissé espérer une stabilisation, le marché du neuf replonge.

Les ventes en bloc s'effondrent

Les ventes en bloc correspondent aux logements achetés en une seule fois par des bailleurs sociaux, des investisseurs institutionnels ou des gestionnaires de résidences. Elles avaient servi d'amortisseur en 2023 et 2024, lorsque les particuliers s'étaient retirés du marché : l'État avait notamment encouragé les bailleurs sociaux à racheter des programmes en difficulté.

Leur chute de 40,8 % au deuxième trimestre prive les promoteurs de ce relais. Les bailleurs sociaux sont eux-mêmes contraints par la hausse de leurs coûts de financement et par leurs capacités d'investissement, tandis que les investisseurs institutionnels restent prudents face à la remontée des taux.

Particuliers : un recul plus modéré

Les ventes aux particuliers baissent de 11,3 % sur un an. Ce recul plus limité masque deux tendances opposées. Les accédants à la propriété, qui achètent leur résidence principale, sont freinés par le coût du crédit et l'incertitude économique. Les investisseurs particuliers, eux, progressent de 13,4 %, mais à partir d'un niveau historiquement bas.

Ce léger rebond des investisseurs intervient après plusieurs années de recul, marquées par la fin progressive du dispositif Pinel, qui a pris fin le 31 décembre 2024. Un nouveau cadre fiscal pour l'investissement locatif a été introduit par la loi de finances pour 2026, et ses premiers effets commencent à apparaître, mais les volumes restent sans commune mesure avec ceux de la décennie précédente.

Moins de logements mis en vente

Les mises en vente de nouveaux programmes ont reculé de 17,4 % au deuxième trimestre, à 18 740 logements. Les promoteurs ne lancent un programme que lorsqu'une part suffisante des logements est réservée à l'avance, condition pour obtenir le financement bancaire et la garantie financière d'achèvement. Avec moins d'acheteurs, moins d'opérations atteignent ce seuil.

Cette contraction de l'offre a des conséquences à moyen terme : moins de mises en vente aujourd'hui signifie moins de logements livrés dans deux à trois ans, au moment où les besoins en logement restent élevés, en particulier dans les grandes agglomérations.

Des prix qui ne baissent pas vraiment

Malgré l'effondrement des ventes, les prix des logements neufs se maintiennent globalement, autour d'un peu plus de 5 000 euros par mètre carré en moyenne nationale selon les données relayées après la publication de la FPI. Plusieurs raisons expliquent cette résistance :

  • les coûts de construction ont fortement augmenté depuis 2021, sous l'effet de l'inflation des matériaux, de l'énergie et des exigences de la réglementation environnementale RE2020 ;
  • le prix du foncier reste élevé dans les zones tendues, où se concentrent les programmes ;
  • les marges des promoteurs ont déjà été réduites, ce qui limite leur capacité à baisser les prix.

Faute de pouvoir baisser fortement les prix affichés, les promoteurs recourent à des gestes commerciaux : prise en charge des frais de notaire, remises sur les places de stationnement, aménagements offerts, conditions de paiement assouplies. Pour un acheteur, la négociation porte donc souvent sur ces éléments plutôt que sur le prix au mètre carré.

Les raisons invoquées par les promoteurs

La FPI attribue la dégradation à plusieurs facteurs qui dissuadent ménages et investisseurs de s'engager :

  • les tensions au Moyen-Orient, qui pèsent sur l'énergie, l'inflation et les marchés financiers ;
  • les incertitudes sur le budget 2027, dont le projet doit être présenté à l'automne, notamment sur la fiscalité de l'immobilier et les aides à l'accession ;
  • l'approche de l'élection présidentielle de 2027, qui incite de nombreux ménages à reporter les décisions engageantes.

À ces éléments conjoncturels s'ajoute la remontée des taux de crédit, entamée au printemps, qui réduit la capacité d'emprunt des ménages. Les conditions de financement sont suivies dans notre rubrique Crédit & Financement.

Comment un programme neuf voit le jour

Comprendre le cycle de production d'un logement neuf aide à mesurer l'impact durable de la crise actuelle. Entre l'achat d'un terrain et la livraison des logements, il s'écoule en général plusieurs années.

La maîtrise du foncier. Le promoteur repère un terrain, négocie son acquisition sous conditions, en particulier l'obtention d'un permis de construire définitif et un niveau suffisant de pré-commercialisation.

Le permis de construire. Son instruction prend plusieurs mois. Une fois délivré, il peut faire l'objet de recours de la part de tiers pendant un délai de deux mois après son affichage sur le terrain. Les recours, fréquents en zone urbaine dense, peuvent retarder une opération de plusieurs mois, voire de plusieurs années.

La pré-commercialisation. Le promoteur ouvre les réservations sur plan. Les banques qui financent l'opération et les établissements qui délivrent la garantie financière d'achèvement exigent qu'une part significative des logements soit réservée avant le lancement des travaux. Ce seuil est fixé par chaque financeur.

Le chantier. Une fois le financement et la garantie obtenus, les actes de vente sont signés chez le notaire et la construction démarre. Elle dure généralement de dix-huit mois à deux ans et demi pour un immeuble collectif.

Ce cycle explique pourquoi le recul des ventes de 2026 aura des effets sur les livraisons de 2028 et 2029. Les programmes qui n'atteignent pas leur seuil de pré-commercialisation sont reportés ou abandonnés, et le terrain peut être revendu ou affecté à un autre usage.

Des normes qui renchérissent la construction

Depuis le 1er janvier 2022, les logements neufs sont soumis à la réglementation environnementale RE2020. Elle impose des exigences sur la consommation d'énergie, le confort d'été et, c'est sa principale nouveauté, l'impact carbone de la construction sur l'ensemble de son cycle de vie. Ses seuils se durcissent par paliers successifs, dont l'un est entré en vigueur en 2025.

Ces exigences produisent des logements plus économes et plus confortables, qui échapperont durablement aux interdictions de location visant les passoires thermiques. Elles entraînent aussi un surcoût de construction, lié notamment au recours à des matériaux biosourcés, à des systèmes de chauffage décarbonés et à une isolation renforcée. Dans un marché où les acheteurs se raréfient, ce surcoût réduit encore la marge de manœuvre des promoteurs sur les prix.

Ce que demandent les professionnels

Les promoteurs plaident depuis plusieurs années pour des mesures de soutien à la demande et à l'offre. Parmi les pistes régulièrement avancées figurent un dispositif fiscal plus incitatif pour l'investissement locatif dans le neuf, l'élargissement des aides à l'accession, la baisse de la fiscalité sur les terrains à bâtir et la simplification des procédures d'urbanisme.

Le prêt à taux zéro a déjà été élargi au 1er avril 2025 à l'achat de maisons individuelles neuves sur l'ensemble du territoire, et non plus seulement d'appartements en zone tendue. Cet élargissement n'a toutefois pas suffi à enrayer la baisse des ventes aux accédants dans le contexte actuel de taux.

Ce que cela signifie pour les acheteurs

Pour un acheteur qui envisage un logement neuf, la période présente des opportunités et des risques.

Les opportunités : un choix de logements plus large dans les programmes en cours de commercialisation, des promoteurs plus enclins à consentir des gestes commerciaux, et l'accès à des logements aux performances énergétiques élevées, qui échapperont aux contraintes réglementaires imposées aux passoires thermiques.

Les risques : des programmes qui peuvent être retardés ou abandonnés faute de réservations suffisantes, et des promoteurs fragilisés financièrement. La garantie financière d'achèvement, obligatoire, protège l'acheteur en cas de défaillance du promoteur une fois l'acte de vente signé. Avant la signature, le contrat de réservation prévoit la restitution du dépôt de garantie si l'opération ne se réalise pas.

Il est utile de vérifier l'état de commercialisation du programme, la date prévue de démarrage des travaux et l'identité du garant. Les étapes d'un achat sur plan sont détaillées dans notre rubrique Neuf & Construction.

Un contraste avec le marché de l'ancien

Le marché du neuf se dégrade plus vite que celui de l'ancien. Dans l'ancien, les volumes de ventes restaient en légère progression à fin juin 2026 (environ 958 000 sur douze mois, contre 953 000 à fin mars), même si les prix ont reculé de 1 % au deuxième trimestre selon l'indice Notaires-Insee. Le neuf, plus dépendant des investisseurs et des ventes en bloc, plus cher au mètre carré et plus sensible aux délais, subit davantage le retournement de conjoncture.

À plus long terme, la baisse de la production neuve pourrait accentuer les tensions sur l'ensemble du marché, en limitant l'offre disponible face à la demande. Le suivi des prix et des volumes est disponible dans notre rubrique Marché & Prix.

Questions fréquentes

Combien de logements neufs ont été vendus au premier semestre 2026 ?

Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, 38 932 logements neufs ont été réservés au premier semestre 2026, soit une baisse de 18,3 % sur un an, un niveau qui n'avait jamais été franchi à la baisse.

Les prix du neuf baissent-ils ?

Pas vraiment. Les prix moyens se maintiennent autour d'un peu plus de 5 000 euros par mètre carré, en raison des coûts de construction et du foncier. Les promoteurs privilégient les gestes commerciaux plutôt que les baisses de prix affichées.

Qu'est-ce qu'une vente en bloc ?

C'est la vente d'un ensemble de logements à un seul acquéreur, en général un bailleur social, un investisseur institutionnel ou un gestionnaire de résidence. Ces ventes ont chuté de 40,8 % au deuxième trimestre 2026.

Est-ce le bon moment pour acheter dans le neuf ?

Aucune réponse générale n'est possible. Le contexte offre davantage de choix et de marges de négociation sur les éléments annexes, mais les taux de crédit remontent. La solidité du promoteur et l'état d'avancement du programme doivent être vérifiés avec attention.

Pourquoi les promoteurs lancent-ils moins de programmes ?

Un programme n'est lancé que lorsqu'une part suffisante des logements est réservée à l'avance, condition du financement bancaire et de la garantie d'achèvement. Avec moins d'acheteurs, moins d'opérations atteignent ce seuil.