Le bailleur peut augmenter le loyer une fois par an, à la date anniversaire du bail ou à la date prévue au contrat, à condition que le bail contienne une clause de révision. La hausse ne peut pas dépasser l'évolution sur un an de l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee. Au deuxième trimestre 2026, cette évolution s'élevait à 1,15 %.
La révision n'est pas automatique : le bailleur doit la demander, et il dispose d'un délai d'un an pour le faire. Elle est par ailleurs interdite pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. Voici les règles à connaître pour appliquer une révision correcte, côté bailleur comme côté locataire.
Mise à jour du 3 novembre 2026. L'indice de référence des loyers du troisième trimestre 2026, publié le 15 octobre, progresse de 1,57 % sur un an, contre 1,15 % au deuxième trimestre. Il sert aux révisions dont le trimestre de référence est le troisième ; notre article consacré à cette publication en détaille les effets sur les loyers. L'exemple chiffré ci-dessous, basé sur l'indice du deuxième trimestre, reste valable pour illustrer le calcul.
Une clause de révision indispensable
La révision annuelle du loyer n'est possible que si le bail contient une clause d'indexation, aussi appelée clause de révision. En l'absence de cette clause, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail, quelle que soit l'évolution de l'IRL.
La clause précise en général le trimestre de référence de l'IRL et la date de révision. Si le bail ne mentionne pas le trimestre de référence, c'est le dernier indice publié à la date de signature du bail qui sert de référence.
Les modèles de bail type issus de la loi ALUR, utilisés pour la plupart des contrats, comportent un emplacement prévu pour cette clause.
Qu'est-ce que l'IRL ?
L'indice de référence des loyers est calculé et publié chaque trimestre par l'Insee. Il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il est publié environ deux semaines après la fin de chaque trimestre : mi-janvier pour le quatrième trimestre, mi-avril pour le premier, mi-juillet pour le deuxième et mi-octobre pour le troisième.
Des valeurs spécifiques sont publiées pour la Corse et pour les départements et régions d'outre-mer, dont le calcul tient compte de leurs particularités.
Comment calculer le nouveau loyer
La formule est simple :
Nouveau loyer = loyer actuel hors charges × (IRL du trimestre de référence de l'année en cours / IRL du même trimestre de l'année précédente)
Elle revient à appliquer au loyer l'évolution annuelle de l'IRL pour le trimestre de référence. Seul le loyer hors charges est révisé ; les provisions pour charges sont ajustées séparément, lors de la régularisation annuelle.
Un exemple
Un bail signé le 1er septembre 2024 prévoit une révision à chaque date anniversaire, sur la base de l'IRL du deuxième trimestre. Le loyer hors charges est de 800 euros.
Au 1er septembre 2026, le bailleur retient l'IRL du deuxième trimestre 2026, publié mi-juillet, qu'il compare à celui du deuxième trimestre 2025. L'évolution annuelle est de 1,15 %.
Nouveau loyer : 800 × 1,0115 = 809,20 euros, soit une hausse de 9,20 euros par mois.
| Loyer hors charges actuel | Hausse avec un IRL à +1,15 % | Nouveau loyer |
|---|---|---|
| 500 € | 5,75 € | 505,75 € |
| 800 € | 9,20 € | 809,20 € |
| 1 200 € | 13,80 € | 1 213,80 € |
Le délai d'un an pour demander la révision
Depuis la loi ALUR de 2014, le bailleur dispose d'un délai d'un an à compter de la date de révision prévue au bail pour manifester sa volonté de réviser le loyer. Passé ce délai, la révision de l'année concernée est perdue.
Lorsque le bailleur demande la révision dans ce délai mais avec retard, la hausse ne s'applique qu'à compter de la date de sa demande. Elle n'a pas d'effet rétroactif : le bailleur ne peut pas réclamer de rappel de loyer pour la période écoulée entre la date anniversaire et sa demande.
En pratique, il est conseillé d'adresser la demande par écrit, en indiquant le calcul, les indices retenus et la date d'effet. Un courrier simple ou un courriel peuvent suffire si le locataire accepte la révision, mais une lettre recommandée constitue une preuve plus solide.
Les logements classés F et G : révision interdite
Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être augmenté. Cette interdiction couvre la révision annuelle selon l'IRL, la hausse lors du renouvellement du bail et la réévaluation lors d'une nouvelle location.
Un bailleur qui applique une révision à un logement concerné s'expose à devoir restituer les sommes perçues. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité dans le DPE a été abaissé, ce qui a fait sortir de nombreux logements chauffés à l'électricité des classes F et G. Pour retrouver la possibilité de réviser le loyer, le bailleur doit disposer d'un DPE ou d'une attestation actualisée mentionnant la nouvelle classe. Ces règles sont détaillées dans notre rubrique Fiscalité & Réglementation.
L'encadrement des loyers ne bloque pas la révision
Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers, comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou Montpellier, le loyer de base fixé à la signature du bail ne peut pas dépasser un plafond fixé par arrêté préfectoral. La révision annuelle selon l'IRL reste néanmoins possible en cours de bail, même si elle conduit le loyer à dépasser légèrement le plafond de référence actualisé.
L'encadrement s'applique en revanche lors du renouvellement du bail et lors d'une nouvelle location. Ce dispositif expérimental arrive à échéance fin novembre 2026 : le Sénat a voté le 21 octobre 2026 sa prolongation de deux ans, sans nouvelle commune, et le texte doit encore repasser à l'Assemblée nationale avant l'échéance. Les évolutions du marché locatif sont suivies dans notre rubrique Location & Investissement.
Le plafonnement exceptionnel de 2022 à 2024 a pris fin
Pour protéger le pouvoir d'achat des locataires face à la forte inflation, la loi avait plafonné la variation annuelle de l'IRL à 3,5 % en métropole pour les révisions intervenues entre le troisième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024. Ce bouclier a pris fin. Depuis, la révision suit l'évolution réelle de l'indice, qui s'est nettement modérée avec le reflux de l'inflation.
L'inflation étant repartie à la hausse en 2026, l'évolution de l'IRL s'accélère : elle atteint 1,57 % sur un an au troisième trimestre.
Révision, réévaluation, complément : ne pas confondre
Plusieurs mécanismes permettent de faire évoluer un loyer, avec des règles différentes.
La révision annuelle suit l'évolution de l'IRL, une fois par an, en cours de bail. C'est le mécanisme le plus courant.
La réévaluation au renouvellement permet au bailleur de proposer une hausse lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Elle doit être proposée au moins six mois avant l'échéance du bail, en s'appuyant sur des références de loyers. La hausse est étalée sur la durée du bail renouvelé, et en zone tendue, elle est strictement encadrée. Elle est interdite pour les logements classés F ou G.
La hausse après travaux est possible lorsque le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration, dans des conditions prévues par le bail ou par un accord avec le locataire.
Le complément de loyer, dans les villes soumises à l'encadrement, peut s'ajouter au loyer de base pour un logement présentant des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort, que le locataire peut contester.
Ces mécanismes ne se cumulent pas librement : chacun obéit à des conditions précises, et une hausse appliquée en dehors de ce cadre peut être contestée.
Les charges suivent leur propre logique
Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, ne sont pas concernées par la révision selon l'IRL. Le locataire verse en général des provisions mensuelles, ajustées chaque année lors d'une régularisation fondée sur les dépenses réelles : eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Le bailleur doit communiquer au locataire un décompte par nature de charges un mois avant la régularisation, et tenir les justificatifs à sa disposition pendant six mois. Si la régularisation n'est pas faite avant la fin de l'année suivant celle de l'exigibilité, le locataire peut demander un paiement échelonné sur douze mois. Les sommes dues au titre des charges se prescrivent par trois ans.
Location meublée : les mêmes règles
La révision du loyer d'une location meublée à titre de résidence principale obéit aux mêmes règles que celle d'une location vide : clause de révision nécessaire, révision annuelle limitée à l'évolution de l'IRL, délai d'un an pour la demander, gel des logements classés F et G.
Les locations saisonnières et les baux commerciaux relèvent en revanche d'autres règles et d'autres indices.
Ce que peut faire le locataire
Un locataire qui reçoit une demande de révision a intérêt à vérifier plusieurs points :
- la présence d'une clause de révision dans son bail ;
- le trimestre de référence retenu et les valeurs d'indice utilisées, consultables sur le site de l'Insee ;
- le calcul du nouveau loyer, appliqué au seul loyer hors charges ;
- la date d'effet, qui ne peut être antérieure à la demande si celle-ci est tardive ;
- la classe énergétique du logement, une révision étant interdite pour les logements classés F ou G.
En cas d'erreur, le locataire peut la signaler au bailleur par écrit. En cas de désaccord persistant, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il augmenter le loyer chaque année ?
Oui, si le bail contient une clause de révision, dans la limite de l'évolution annuelle de l'indice de référence des loyers. Une seule révision par an est possible.
Quel IRL utiliser pour réviser son loyer ?
Celui du trimestre de référence indiqué dans le bail, comparé à celui du même trimestre de l'année précédente. À défaut de précision, c'est le dernier indice publié à la date de signature du bail.
Que se passe-t-il si le bailleur oublie de réviser le loyer ?
Il dispose d'un an à compter de la date de révision prévue pour la demander. Au-delà, la révision de l'année est perdue. Une révision tardive ne s'applique qu'à compter de la date de la demande.
Peut-on réviser le loyer d'un logement classé F ou G ?
Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer de ces logements est gelé : aucune révision, aucune hausse au renouvellement ni à la relocation.
La révision s'applique-t-elle aux charges ?
Non. Seul le loyer hors charges est révisé selon l'IRL. Les provisions pour charges sont ajustées lors de la régularisation annuelle, en fonction des dépenses réelles.
Quand l'IRL est-il publié ?
Chaque trimestre par l'Insee, environ deux semaines après la fin du trimestre : mi-janvier, mi-avril, mi-juillet et mi-octobre.
Le locataire peut-il refuser la révision du loyer ?
Non, si la révision respecte les conditions légales : clause de révision dans le bail, calcul conforme à l'évolution de l'IRL, demande formulée dans le délai d'un an et logement non classé F ou G. Le locataire peut en revanche contester une révision erronée ou irrégulière.
Où trouver les valeurs officielles de l'IRL ?
Sur le site de l'Insee, qui publie chaque trimestre la valeur de l'indice et son évolution sur un an, ainsi que les séries historiques.
