La taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste due en 2026 par tous les propriétaires d'un logement meublé qui n'est pas leur résidence principale. Dans les communes situées en zone tendue, le conseil municipal peut la majorer de 5 % à 60 %, et un nombre croissant de communes le font. Les logements vides depuis plus d'un an peuvent, eux, être soumis à une taxe sur les logements vacants, dont le taux atteint 17 % de la valeur locative la première année et 34 % les années suivantes dans les zones tendues.
Les avis de taxe d'habitation sur les résidences secondaires seront en ligne à partir du 2 novembre 2026, avec un paiement avant le 15 décembre. Pour les propriétaires de résidences secondaires dans des communes touristiques ou des grandes villes, la facture peut être élevée. Voici comment elle est calculée et quelles exonérations existent.
La taxe d'habitation n'a disparu que pour les résidences principales
La suppression progressive de la taxe d'habitation, achevée en 2023, ne concerne que les résidences principales. La taxe reste due sur :
- les résidences secondaires, c'est-à-dire les logements meublés que leur propriétaire n'occupe pas à titre principal, même s'ils ne sont utilisés que quelques semaines par an ;
- les logements meublés loués de manière saisonnière, lorsqu'ils ne sont pas loués à titre de résidence principale au 1er janvier ;
- certains locaux occupés par des associations ou des organismes privés.
La taxe est due par la personne qui dispose du logement au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour une résidence secondaire, il s'agit en général du propriétaire.
Comment est calculée la taxe d'habitation sur les résidences secondaires
La base d'imposition est la valeur locative cadastrale du logement, revalorisée chaque année selon le même coefficient que pour la taxe foncière : +0,8 % en 2026. Contrairement à la taxe sur la résidence principale autrefois, aucun abattement pour charges de famille ne s'applique.
Cette base est multipliée par le taux voté par la commune et, le cas échéant, par l'intercommunalité. Dans les communes qui l'ont décidé, la majoration s'applique ensuite à la part communale de la cotisation.
La majoration en zone tendue : de 5 % à 60 %
Les communes situées en zone tendue, c'est-à-dire là où l'offre de logements est jugée insuffisante par rapport à la demande, peuvent majorer la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Le taux de majoration est compris entre 5 % et 60 %. Paris applique le taux maximal.
Le périmètre de la zone tendue a été fortement élargi par un décret de 2023, qui a ajouté de nombreuses communes touristiques et littorales où les résidences secondaires représentent une part importante du parc. Selon les données de la direction générale des Finances publiques, 3 689 communes sont éligibles en 2026. 1 666 d'entre elles appliquent la majoration, soit 45 %, contre 1 629 en 2025. 688 communes, soit 41 % de celles qui majorent, ont voté le taux maximal de 60 %.
Un exemple chiffré
Prenons une résidence secondaire dont la valeur locative cadastrale atteint 3 000 euros en 2026, dans une commune dont le taux de taxe d'habitation est de 25 %.
| Situation | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Sans majoration | 3 000 × 25 % | 750 € |
| Majoration de 20 % | 750 × 1,20 | 900 € |
| Majoration de 60 % | 750 × 1,60 | 1 200 € |
Dans les faits, la majoration ne porte que sur la part communale. Lorsqu'une intercommunalité perçoit aussi une part de la taxe, la hausse totale est un peu moins forte. Le montant exact figure sur l'avis d'imposition.
Les dégrèvements possibles
Certaines personnes peuvent demander un dégrèvement de la majoration, notamment celles qui doivent résider dans un autre logement pour des raisons professionnelles, ou celles qui ont quitté leur résidence pour un établissement de soins de longue durée ou une maison de retraite. Le dégrèvement doit être demandé à l'administration fiscale.
La taxe sur les logements vacants
Les logements vides peuvent être soumis à une taxe spécifique, qui vise à encourager leur remise sur le marché.
En zone tendue : la TLV
Dans les communes de la zone tendue, la taxe sur les logements vacants (TLV) s'applique de plein droit aux logements habitables, vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition. Son taux est de 17 % de la valeur locative la première année d'imposition et de 34 % à partir de la deuxième.
Un logement est considéré comme vacant s'il n'est pas meublé ou s'il est meublé de manière insuffisante pour permettre l'habitation, et s'il n'a pas été occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l'année de référence.
Ailleurs : la THLV
Dans les autres communes, le conseil municipal peut instituer une taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), applicable aux logements vacants depuis plus de deux ans. Son taux est celui de la taxe d'habitation de la commune.
Les cas d'exonération
La taxe n'est pas due lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire : logement mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur, logement devant faire l'objet de travaux importants ou d'une démolition prochaine, logement nécessitant des travaux trop importants pour être habitable. Il appartient au propriétaire d'en apporter la preuve.
La déclaration d'occupation : une obligation à ne pas oublier
Depuis 2023, tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d'habitation doivent déclarer, pour chacun de leurs biens, s'ils l'occupent eux-mêmes, s'il est occupé par un tiers, à quel titre, ou s'il est vacant. Cette déclaration s'effectue en ligne, dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de l'espace particulier sur impots.gouv.fr.
Une fois la première déclaration faite, une nouvelle déclaration n'est nécessaire qu'en cas de changement de situation, avant le 1er juillet de l'année suivant le changement. Elle permet à l'administration d'identifier les résidences secondaires et les logements vacants, et d'établir correctement la taxe d'habitation et la taxe sur les logements vacants.
Un oubli ou une erreur peut entraîner une amende par local concerné et, surtout, la réception d'un avis de taxe d'habitation injustifié, par exemple pour un logement loué à titre de résidence principale. Il est donc utile de vérifier ses déclarations, en particulier après un changement de locataire.
Résidence principale ou secondaire : comment l'administration tranche
La distinction entre résidence principale et résidence secondaire a des conséquences fiscales importantes, au-delà de la taxe d'habitation : exonération de la plus-value lors de la vente, abattement à l'impôt sur la fortune immobilière, majoration en zone tendue. Elle repose sur des critères de fait.
La résidence principale est le logement où le contribuable réside habituellement et effectivement avec sa famille, et où se situe le centre de ses intérêts professionnels et matériels. Plusieurs indices sont pris en compte : l'adresse déclarée aux administrations, la scolarisation des enfants, les consommations d'eau et d'électricité, l'adresse de l'employeur. Un foyer ne peut avoir qu'une seule résidence principale.
Les situations particulières sont fréquentes : couple dont chaque membre travaille dans une ville différente, retraité qui partage son année entre deux logements, étudiant logé par ses parents. En cas de doute, l'administration examine l'ensemble des éléments de fait. Un contribuable qui déclare comme résidence principale un logement qu'il n'occupe qu'occasionnellement s'expose à un redressement.
Résidence secondaire louée : quelle taxe ?
Pour un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale du locataire au 1er janvier, aucune taxe d'habitation n'est due, ni par le locataire ni par le propriétaire. Ce dernier doit simplement avoir déclaré l'occupation du logement.
Pour un meublé de tourisme loué à la semaine et disponible pour le propriétaire le reste de l'année, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires est due par le propriétaire, majoration comprise le cas échéant. Les règles de la location saisonnière, durcies par la loi Le Meur, sont présentées dans notre rubrique Location & Investissement.
Pourquoi les communes durcissent la fiscalité des résidences secondaires
Dans de nombreuses communes touristiques ou des grandes villes, la part des résidences secondaires et des meublés de tourisme s'est accrue, au détriment des logements occupés à l'année. Les élus locaux mettent en avant les difficultés des habitants permanents et des travailleurs saisonniers à se loger. La majoration de la taxe d'habitation est l'un des outils dont ils disposent, aux côtés des quotas de meublés de tourisme et des règles de changement d'usage renforcées par la loi Le Meur.
Pour les communes, elle représente aussi une ressource fiscale, dans un contexte où la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales a réduit leur autonomie fiscale. Les évolutions de la fiscalité locale sont suivies dans notre rubrique Fiscalité & Réglementation.
Le calendrier des avis
Selon l'administration fiscale, les avis sont mis en ligne dans l'espace particulier à partir du 2 novembre 2026 pour les contribuables non mensualisés, et à partir du 16 novembre pour les mensualisés. Les avis papier sont postés du 5 au 16 novembre (non mensualisés) et du 19 au 26 novembre (mensualisés). Le paiement doit intervenir avant le 15 décembre 2026, et le prélèvement à l'échéance est effectué le 28 décembre. Comme pour la taxe foncière, le paiement doit être dématérialisé au-delà de 300 euros, et la mensualisation est possible.
Questions fréquentes
Paie-t-on encore la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?
Oui. La suppression de la taxe d'habitation ne concerne que les résidences principales. La taxe reste due sur les résidences secondaires et les logements meublés non loués à titre de résidence principale au 1er janvier.
Quelle est la majoration maximale de la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?
60 % de la part communale, dans les communes de la zone tendue qui l'ont votée. Paris applique ce taux maximal.
Qu'est-ce que la taxe sur les logements vacants ?
Une taxe applicable en zone tendue aux logements habitables vides depuis au moins un an, au taux de 17 % de la valeur locative la première année et de 34 % ensuite. Elle n'est pas due si la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.
Un logement en vente est-il soumis à la taxe sur les logements vacants ?
Non, s'il est proposé à la vente ou à la location au prix du marché sans trouver preneur. Le propriétaire doit pouvoir le justifier.
Faut-il déclarer l'occupation de ses logements ?
Oui. Tous les propriétaires doivent déclarer l'occupation de leurs biens dans le service « Gérer mes biens immobiliers », puis signaler tout changement avant le 1er juillet de l'année suivante.
Le locataire d'un logement vide paie-t-il la taxe d'habitation ?
Non, s'il occupe le logement à titre de résidence principale. Depuis 2023, la taxe d'habitation sur la résidence principale est supprimée pour tous les ménages.
Comment savoir si ma commune applique la majoration ?
Le taux de majoration figure sur l'avis de taxe d'habitation. Il peut aussi être obtenu auprès de la mairie, qui l'a voté par délibération, ou consulté dans les données de fiscalité locale publiées par l'administration fiscale.
La majoration s'applique-t-elle à un logement hérité et inoccupé ?
Un logement hérité, meublé et non occupé à titre de résidence principale est en principe soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, majoration comprise dans les communes concernées. S'il est vide de meubles et inoccupé depuis plus d'un an en zone tendue, il peut relever de la taxe sur les logements vacants.
