Les loyers perçus pour un logement loué vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, selon deux régimes. Le micro-foncier s'applique automatiquement lorsque les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 euros par an : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, censé couvrir toutes les charges. Le régime réel, obligatoire au-delà et optionnel en dessous, permet de déduire les charges réellement payées et, lorsqu'elles dépassent les loyers, de constituer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
Le choix entre les deux régimes dépend donc du montant des charges. Lorsqu'elles dépassent 30 % des loyers, en raison d'intérêts d'emprunt élevés ou de travaux importants, le régime réel est généralement plus avantageux. Voici comment les comparer et les pièges à éviter.
Le micro-foncier : la simplicité
Le micro-foncier s'applique de plein droit lorsque le montant total des loyers bruts perçus par le foyer fiscal, pour l'ensemble de ses locations vides, ne dépasse pas 15 000 euros sur l'année. Le propriétaire déclare simplement le montant brut des loyers sur sa déclaration de revenus. L'administration applique un abattement de 30 % et impose le solde au barème de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux.
Aucune charge ne peut être déduite en plus de l'abattement : intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurance sont réputés couverts par le forfait.
Certains propriétaires sont exclus du micro-foncier, même sous le seuil de 15 000 euros, notamment lorsqu'ils perçoivent des revenus de certains dispositifs d'investissement locatif défiscalisant, ou lorsqu'ils détiennent des parts de sociétés immobilières dans certaines configurations.
Le régime réel : la déduction des charges réelles
Au régime réel, le propriétaire déclare ses loyers et ses charges sur une déclaration annexe spécifique, la déclaration n° 2044. Le revenu imposable correspond aux loyers diminués des charges déductibles payées dans l'année.
Les principales charges déductibles
- les intérêts d'emprunt et les frais liés au prêt (frais de dossier, de garantie), ainsi que l'assurance emprunteur ;
- la taxe foncière, à l'exclusion de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérée auprès du locataire ;
- les charges de copropriété non récupérables ;
- les primes d'assurance : propriétaire non occupant, garantie des loyers impayés ;
- les frais de gestion : honoraires d'agence pour la gestion locative, frais de procédure, et un forfait pour les frais divers par local ;
- les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration.
Les travaux déductibles, et ceux qui ne le sont pas
La distinction entre travaux est essentielle :
| Nature des travaux | Déductible des revenus fonciers |
|---|---|
| Réparation et entretien (remise en état, réfection de peintures, remplacement d'équipements) | oui |
| Amélioration (installation d'un équipement de confort, isolation, chauffage plus performant) | oui |
| Construction, reconstruction, agrandissement | non |
Les travaux qui augmentent la surface habitable ou modifient le gros œuvre de manière importante ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Ils peuvent en revanche être pris en compte, sous conditions, dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
Le déficit foncier : un levier puissant
Lorsque les charges déductibles dépassent les loyers, le régime réel fait apparaître un déficit foncier. Il est imputé selon des règles précises :
- la part du déficit provenant des charges autres que les intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global du foyer, dans la limite de 10 700 euros par an ;
- la part provenant des intérêts d'emprunt, ainsi que l'excédent au-delà de 10 700 euros, est reportable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
L'imputation sur le revenu global permet de réduire l'impôt sur les autres revenus du foyer, comme les salaires, au taux marginal d'imposition. Pour un foyer imposé à 30 %, un déficit imputable de 10 700 euros représente une économie d'impôt sur le revenu d'environ 3 210 euros.
Un plafond majoré pour la rénovation énergétique
Un plafond d'imputation majoré à 21 400 euros a été instauré pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. La loi de finances pour 2026 l'a prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 : il s'applique aux dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027, c'est la date de paiement qui compte, et non celle des travaux.
L'obligation de louer trois ans
L'imputation du déficit foncier sur le revenu global est subordonnée à une condition : le logement doit rester loué nu, à titre de résidence principale du locataire, jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation. En cas de vente ou de passage en location meublée avant ce terme, l'avantage est remis en cause.
Un exemple de comparaison
Un propriétaire perçoit 9 600 euros de loyers annuels pour un appartement acheté à crédit. Il supporte les charges suivantes, construites à titre d'illustration :
| Charge | Montant annuel |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur | 3 200 € |
| Taxe foncière (hors ordures ménagères) | 900 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 700 € |
| Assurance propriétaire non occupant | 150 € |
| Petits travaux d'entretien | 500 € |
| Total des charges | 5 450 € |
| Régime | Revenu foncier imposable |
|---|---|
| Micro-foncier | 9 600 × 70 % = 6 720 € |
| Régime réel | 9 600 - 5 450 = 4 150 € |
Les charges représentent 57 % des loyers, bien plus que l'abattement forfaitaire de 30 %. Le régime réel réduit le revenu imposable de 2 570 euros. Pour un foyer imposé à 30 %, l'économie d'impôt sur le revenu atteint environ 770 euros par an, auxquels s'ajoute la réduction des prélèvements sociaux.
Si le propriétaire réalise en plus 15 000 euros de travaux d'amélioration dans l'année, ses charges atteignent 20 450 euros : le déficit foncier s'élève à 10 850 euros. Les loyers couvrant entièrement les intérêts d'emprunt, ce déficit provient des autres charges : il est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros, et les 150 euros restants sont reportables sur les revenus fonciers des années suivantes.
Comment opter pour le régime réel
Un propriétaire éligible au micro-foncier peut opter pour le régime réel en déposant simplement une déclaration n° 2044 avec sa déclaration de revenus. L'option est irrévocable pendant trois ans. À l'issue de cette période, il peut revenir au micro-foncier s'il remplit toujours les conditions.
Il est donc utile d'anticiper : une année de gros travaux est souvent le bon moment pour opter pour le régime réel, à condition de mesurer l'effet de l'option sur les deux années suivantes, où les charges seront peut-être plus faibles.
La déclaration en pratique
Les revenus fonciers de l'année sont déclarés au printemps de l'année suivante, en même temps que les autres revenus du foyer. Au micro-foncier, il suffit de reporter le montant brut des loyers dans la case prévue de la déclaration de revenus. Au régime réel, il faut compléter la déclaration annexe n° 2044, qui détaille pour chaque logement les loyers, les charges et le résultat, puis reporter le résultat sur la déclaration principale.
Quelques règles de calcul méritent attention :
- les charges sont déductibles l'année de leur paiement, et non l'année des travaux ou de la facture ;
- les provisions de charges de copropriété sont déduites l'année de leur versement, puis régularisées l'année suivante, une fois les comptes approuvés, pour retirer la part des charges récupérables et des dépenses non déductibles ;
- les loyers à déclarer sont ceux effectivement encaissés dans l'année, y compris les arriérés perçus, hors provisions pour charges récupérables.
Revenus fonciers et prélèvement à la source
Depuis 2019, l'impôt sur les revenus fonciers est prélevé sous forme d'acomptes mensuels ou trimestriels, calculés par l'administration à partir des revenus déclarés l'année précédente. Ces acomptes sont prélevés directement sur le compte bancaire du propriétaire.
En cas de forte variation des revenus fonciers, par exemple après la vente d'un logement, la fin d'une location ou la réalisation d'importants travaux générant un déficit, le propriétaire peut moduler ses acomptes dans son espace particulier, ou les suspendre s'il cesse de percevoir des revenus fonciers. Pour une première mise en location, il peut demander à verser des acomptes dès la première année, afin d'éviter un rattrapage important l'année suivante.
Location vide ou meublée : rappel
La location meublée relève d'un autre régime, celui des bénéfices industriels et commerciaux, qui permet notamment d'amortir le bien au régime réel. Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit toutefois de plafonner cet amortissement pour les loueurs en meublé non professionnels. La comparaison entre location vide et meublée est détaillée dans notre rubrique Location & Investissement, et l'actualité fiscale dans notre rubrique Fiscalité & Réglementation.
Les erreurs fréquentes
- déduire des travaux d'agrandissement ou de construction, qui ne sont pas admis ;
- oublier la régularisation des provisions de copropriété l'année suivante, qui doit corriger les charges déduites ;
- déduire la taxe d'enlèvement des ordures ménagères alors qu'elle a été récupérée auprès du locataire ;
- vendre ou meubler le logement trop tôt après avoir imputé un déficit sur le revenu global ;
- négliger les justificatifs, que l'administration peut demander pendant le délai de reprise.
Le financement des travaux par emprunt et ses conséquences fiscales sont présentés dans notre rubrique Crédit & Financement.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du micro-foncier ?
15 000 euros de revenus fonciers bruts par an pour l'ensemble du foyer fiscal. Au-delà, le régime réel s'applique obligatoirement.
Quel abattement au micro-foncier ?
Un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir toutes les charges. Aucune autre déduction n'est possible.
Quand le régime réel est-il plus avantageux ?
Lorsque les charges réelles déductibles dépassent 30 % des loyers, notamment en cas d'intérêts d'emprunt élevés ou de travaux importants.
Quel est le plafond du déficit foncier ?
10 700 euros par an imputables sur le revenu global, pour la part hors intérêts d'emprunt. Un plafond majoré à 21 400 euros existe pour certains travaux de rénovation énergétique.
L'option pour le régime réel est-elle définitive ?
Elle est irrévocable pendant trois ans. Le propriétaire peut ensuite revenir au micro-foncier s'il en remplit les conditions.
Les travaux d'agrandissement sont-ils déductibles ?
Non. Les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Les intérêts d'emprunt peuvent-ils créer un déficit imputable sur le revenu global ?
Non. La part du déficit foncier qui provient des intérêts d'emprunt ne peut s'imputer que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Seul le déficit issu des autres charges est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an.
Les loyers d'un garage ou d'un parking sont-ils des revenus fonciers ?
Oui, lorsque le garage ou le parking est loué nu, indépendamment d'un logement. Ils s'ajoutent aux autres revenus fonciers du foyer et entrent dans le calcul du seuil de 15 000 euros du micro-foncier.
Faut-il un comptable pour le régime réel ?
Non. La déclaration n° 2044 peut être remplie par le propriétaire lui-même. Un accompagnement peut toutefois être utile en cas de travaux importants ou de déficit foncier.
