L'indice de référence des loyers (IRL) du troisième trimestre 2026 s'établit à 148,06 en France métropolitaine, selon la publication de l'Insee du 15 octobre 2026. Sur un an, il progresse de 1,57 %, contre +1,15 % au deuxième trimestre. Pour les baux dont la révision annuelle se fonde sur le troisième trimestre, le loyer hors charges peut donc augmenter au maximum de 1,57 %.
Cette accélération reflète la reprise de l'inflation observée en 2026, dans un contexte de hausse des prix de l'énergie. Elle reste modérée au regard des hausses de 2022 et 2023, lorsque l'IRL avait dû être plafonné à 3,5 % par la loi. Voici les valeurs publiées, la manière de les appliquer et les cas où aucune hausse n'est possible.
Les valeurs publiées par l'Insee
| Territoire | IRL du troisième trimestre 2026 | Évolution sur un an |
|---|---|---|
| France métropolitaine | 148,06 | +1,57 % |
| Départements et régions d'outre-mer | 145,21 | +1,57 % |
| Corse | 143,80 | +1,57 % |
L'IRL est calculé comme la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Son accélération traduit donc la remontée progressive de l'inflation au cours des derniers mois.
Quels baux sont concernés
L'IRL du troisième trimestre 2026 s'applique aux baux dont la clause de révision fait référence à l'indice du troisième trimestre. Lorsque le bail ne précise pas le trimestre de référence, c'est le dernier indice publié à la date de signature du bail qui fait foi : un bail signé entre la mi-octobre et la mi-janvier prend en général pour référence l'indice du troisième trimestre.
La révision intervient à la date anniversaire du bail ou à la date prévue au contrat. Elle n'est possible que si le bail contient une clause de révision.
Comment calculer la révision
La formule est la suivante :
Nouveau loyer = loyer hors charges actuel × (IRL du troisième trimestre 2026 / IRL du troisième trimestre 2025)
Elle revient à appliquer au loyer l'évolution annuelle de l'indice, soit +1,57 %.
| Loyer hors charges actuel | Hausse maximale avec un IRL à +1,57 % | Nouveau loyer maximal |
|---|---|---|
| 500 € | 7,85 € | 507,85 € |
| 750 € | 11,78 € | 761,78 € |
| 1 000 € | 15,70 € | 1 015,70 € |
| 1 500 € | 23,55 € | 1 523,55 € |
Seul le loyer hors charges est concerné. Les provisions pour charges évoluent selon les dépenses réelles, lors de la régularisation annuelle.
Les cas où le loyer ne peut pas augmenter
Les logements classés F ou G
Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être augmenté, ni par la révision annuelle, ni au renouvellement du bail, ni lors d'une nouvelle location. Depuis le 1er janvier 2026, l'abaissement du coefficient de conversion de l'électricité dans le DPE a fait sortir de nombreux logements chauffés à l'électricité de ces classes : leurs propriétaires peuvent de nouveau réviser le loyer, à condition de disposer d'un DPE ou d'une attestation actualisée.
L'absence de clause de révision
Sans clause de révision dans le bail, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail.
Une demande trop tardive
Le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision prévue pour la demander. Passé ce délai, la révision de l'année est perdue. Une révision demandée avec retard, mais dans le délai d'un an, ne prend effet qu'à la date de la demande, sans rattrapage pour la période écoulée.
Les règles de la révision sont détaillées dans notre rubrique Location & Investissement.
Une accélération qui reste modérée
Après la forte poussée inflationniste de 2022 et 2023, l'IRL avait été plafonné à 3,5 % en métropole pour les révisions intervenues entre le troisième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024, afin de protéger le pouvoir d'achat des locataires. Ce bouclier a pris fin, et l'évolution de l'indice s'était ensuite nettement modérée avec le reflux de l'inflation.
L'accélération observée en 2026, de +1,15 % au deuxième trimestre à +1,57 % au troisième, suit la reprise de l'inflation liée aux prix de l'énergie et au contexte géopolitique. La Banque centrale européenne prévoit une inflation moyenne de 3,0 % en 2026 dans la zone euro. Si cette tendance se prolonge, les prochaines publications de l'IRL pourraient afficher des hausses plus marquées. Le prochain indice, celui du quatrième trimestre, sera publié à la mi-janvier 2027.
Ce que représente la hausse pour les ménages
Pour un locataire, une hausse de 1,57 % du loyer représente une dépense supplémentaire de l'ordre de 10 à 25 euros par mois pour les loyers les plus courants. Elle s'ajoute à la hausse des charges, notamment énergétiques, et pèse davantage sur les ménages modestes, pour lesquels le logement représente une part importante du budget.
Pour un bailleur, la révision permet de maintenir le rendement locatif face à la hausse des coûts : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, travaux. La révision n'est pas une obligation : certains bailleurs y renoncent ponctuellement pour conserver un bon locataire.
IRL, encadrement et relocation
Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers, la révision annuelle selon l'IRL reste possible en cours de bail. L'encadrement s'applique, lui, lors de la signature d'un nouveau bail ou d'un renouvellement. Son avenir fait l'objet d'une proposition de loi adoptée en commission au Sénat le 14 octobre, qui prolongerait l'expérimentation jusqu'en novembre 2028.
Dans les communes de zone tendue, le loyer d'un nouveau locataire ne peut en principe pas dépasser celui du précédent, éventuellement révisé selon l'IRL, sauf exceptions liées à des travaux ou à un loyer manifestement sous-évalué. L'IRL sert donc aussi de référence lors des relocations. L'évolution des loyers de marché est suivie dans notre rubrique Marché & Prix, et les règles réglementaires dans notre rubrique Fiscalité & Réglementation.
Comment notifier la révision
Le bailleur informe le locataire de la révision par écrit, en indiquant :
- la date de révision prévue au bail ;
- les indices de référence utilisés, avec leur trimestre et leur valeur ;
- le calcul détaillé ;
- le nouveau montant du loyer hors charges et sa date d'effet.
Une lettre recommandée constitue la preuve la plus solide. Un courriel ou un courrier simple peuvent suffire si le locataire accepte la révision, mais ils offrent moins de garanties en cas de désaccord. Les logiciels de gestion locative et les agences calculent automatiquement la révision à partir des indices publiés.
IRL, ILC, ILAT : un indice pour chaque type de bail
L'indice de référence des loyers ne concerne que les baux d'habitation, vides ou meublés, constituant la résidence principale du locataire. D'autres indices servent à réviser les loyers d'autres catégories de baux :
- l'indice des loyers commerciaux (ILC), pour les baux commerciaux des commerçants et artisans ;
- l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), pour les bureaux et les locaux des professions libérales ;
- l'indice du coût de la construction (ICC), utilisé historiquement pour les baux commerciaux et encore présent dans certains contrats anciens.
Ces indices sont également publiés chaque trimestre par l'Insee, selon un calendrier différent. Pour un bail d'habitation, seul l'IRL peut être utilisé : une clause de révision fondée sur un autre indice serait irrégulière.
Un indice suivi par les investisseurs
Pour les investisseurs, l'IRL est un indicateur important du rendement locatif. Il permet de faire progresser les loyers avec l'inflation, ce qui protège partiellement le revenu locatif contre l'érosion monétaire. Cette protection reste toutefois imparfaite : l'IRL suit l'inflation avec un décalage, il ne peut pas être appliqué aux logements classés F ou G, et la révision suppose une démarche du bailleur.
Dans un contexte de remontée des taux de crédit, l'accélération de l'IRL ne compense que partiellement la hausse du coût du financement pour les nouveaux investisseurs. Un loyer en hausse de 1,57 % sur un an améliore peu la rentabilité d'un bien acheté à crédit à un taux de 3,40 %. Les calculs de rentabilité sont détaillés dans notre rubrique Location & Investissement.
Un exemple de révision pas à pas
Un appartement est loué depuis le 1er novembre 2024, pour un loyer de 950 euros hors charges. Le bail prévoit une révision au 1er novembre de chaque année, sur la base de l'IRL du troisième trimestre.
Au 1er novembre 2026, le bailleur retient l'IRL du troisième trimestre 2026 (148,06), qu'il compare à celui du troisième trimestre 2025. L'évolution annuelle étant de 1,57 %, le nouveau loyer s'élève à 950 × 1,0157, soit 964,92 euros. Le bailleur adresse au locataire un courrier précisant les indices, le calcul et la date d'effet. Si le logement est classé F ou G, aucune révision n'est possible, et le loyer reste à 950 euros.
Questions fréquentes
Quel est l'IRL du troisième trimestre 2026 ?
148,06 en France métropolitaine, en hausse de 1,57 % sur un an, selon l'Insee. Il s'élève à 145,21 dans les départements d'outre-mer et à 143,80 en Corse.
De combien un loyer peut-il augmenter en octobre 2026 ?
Pour un bail fondé sur l'IRL du troisième trimestre, de 1,57 % au maximum. Un loyer de 800 euros hors charges peut passer à 812,56 euros.
Quand a été publié l'IRL du troisième trimestre 2026 ?
Le 15 octobre 2026, par l'Insee. Le prochain indice, celui du quatrième trimestre, sera publié à la mi-janvier 2027.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer d'un logement classé F ?
Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G est gelé. Un logement sorti de ces classes grâce au nouveau coefficient de l'électricité peut de nouveau être révisé, sur la base d'un DPE ou d'une attestation à jour.
La révision du loyer est-elle automatique ?
Non. Elle suppose une clause de révision dans le bail et une demande du bailleur, dans un délai d'un an à compter de la date de révision.
Pourquoi l'IRL augmente-t-il plus vite en 2026 ?
Parce qu'il suit l'inflation hors tabac et hors loyers, qui a accéléré en 2026 sous l'effet des prix de l'énergie et du contexte géopolitique.
L'IRL s'applique-t-il aux locations meublées ?
Oui. La révision du loyer d'une location meublée à titre de résidence principale suit les mêmes règles que celle d'une location vide, avec l'IRL comme indice de référence et le même plafond annuel.
Le bailleur peut-il appliquer une hausse supérieure à l'IRL ?
Non, pas au titre de la révision annuelle. Une hausse plus importante n'est possible que dans des cas encadrés, comme la réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué au renouvellement du bail, ou après certains travaux d'amélioration, selon des conditions précises.
Les charges augmentent-elles avec l'IRL ?
Non. Les provisions pour charges évoluent selon les dépenses réelles constatées lors de la régularisation annuelle, indépendamment de l'IRL.
Où trouver les valeurs historiques de l'IRL ?
Sur le site de l'Insee, qui publie la série complète des indices trimestriels depuis leur création, avec les valeurs spécifiques à la Corse et aux départements d'outre-mer.
