La commission des affaires économiques du Sénat a adopté le 14 octobre 2026 une proposition de loi qui prolonge l'expérimentation de l'encadrement des loyers jusqu'en novembre 2028. Le dispositif, prévu par la loi Élan de 2018 puis prolongé par la loi 3DS, devait prendre fin fin novembre 2026. La prolongation se ferait à périmètre constant : seuls les territoires qui appliquent déjà l'encadrement, soit environ 70 communes réparties dans neuf territoires, resteraient concernés.
Le texte, issu d'une proposition de loi du député socialiste Iñaki Echaniz, amendée et soutenue par le gouvernement, doit être examiné en séance publique au Sénat le 21 octobre. Son adoption définitive avant la fin de l'expérimentation conditionne la continuité du dispositif à Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et dans les autres territoires concernés.
Un dispositif menacé d'extinction
L'encadrement des loyers a été réintroduit à titre expérimental par la loi Élan du 23 novembre 2018, pour une durée de cinq ans. La loi 3DS de 2022 a prolongé l'expérimentation jusqu'en novembre 2026. Sans nouveau texte, le dispositif s'éteindrait donc dans quelques semaines, et les bailleurs retrouveraient la liberté de fixer le loyer lors d'une nouvelle location, sous réserve des autres règles applicables en zone tendue.
Les collectivités qui l'appliquent, de nombreuses associations de locataires et une partie des parlementaires plaident pour sa pérennisation. Les représentants des propriétaires et des professionnels de l'immobilier y sont majoritairement hostiles, estimant qu'il décourage l'investissement locatif et réduit l'offre de logements à louer.
Une prolongation à périmètre constant
La version adoptée par la commission du Sénat prolonge l'expérimentation de deux ans, jusqu'en novembre 2028, mais sans permettre à de nouvelles communes d'y entrer. Cette position rejoint celle du ministre chargé du Logement, Vincent Jeanbrun, favorable à la poursuite des expérimentations engagées, mais pas à leur extension.
Elle tranche avec le vote de l'Assemblée nationale qui, en décembre 2025, s'était prononcée pour une pérennisation et une extension du dispositif. Les deux assemblées devront donc trouver un accord pour que le texte soit adopté définitivement, et ce dans un calendrier très serré.
Les territoires concernés
L'encadrement des loyers s'applique aujourd'hui dans neuf territoires, qui en ont fait la demande et ont été retenus par décret :
- Paris ;
- Lille, Hellemmes et Lomme ;
- l'établissement public territorial Plaine Commune, en Seine-Saint-Denis ;
- Lyon et Villeurbanne ;
- l'établissement public territorial Est Ensemble, en Seine-Saint-Denis ;
- Montpellier ;
- Bordeaux ;
- plusieurs communes du Pays basque ;
- Grenoble et des communes de son agglomération.
Au total, environ 70 communes sont concernées. Plusieurs autres collectivités avaient manifesté leur intérêt pour rejoindre le dispositif ; la prolongation à périmètre constant ne le leur permettrait pas.
Comment fonctionne l'encadrement
Dans les communes concernées, le préfet fixe chaque année, par arrêté, des loyers de référence exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère vide ou meublé du logement. Trois valeurs sont publiées :
| Valeur | Définition |
|---|---|
| Loyer de référence | loyer médian constaté pour une catégorie de logements dans un quartier |
| Loyer de référence majoré | loyer de référence augmenté de 20 % : plafond à ne pas dépasser |
| Loyer de référence minoré | loyer de référence diminué de 30 % |
Lors de la signature d'un nouveau bail ou d'un renouvellement, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables.
Le complément de loyer
Un complément de loyer peut s'ajouter au loyer de base lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du quartier, comme une vue remarquable ou une grande terrasse. Il doit être justifié dans le bail. Il est interdit pour les logements présentant certains défauts, notamment une mauvaise performance énergétique. Le locataire peut le contester dans un délai de trois mois après la signature du bail, devant la commission départementale de conciliation puis le juge.
Les sanctions et les recours
Un locataire dont le loyer dépasse le plafond peut demander au bailleur une mise en conformité et le remboursement du trop-perçu, puis saisir la commission départementale de conciliation et, à défaut d'accord, le juge.
Le préfet peut en outre infliger une amende administrative au bailleur qui ne se met pas en conformité après une mise en demeure. Plusieurs collectivités ont mis en place des services de signalement, et certaines associations accompagnent les locataires dans leurs démarches.
Ce qui s'applique hors des villes encadrées
L'encadrement des loyers ne doit pas être confondu avec d'autres règles qui limitent l'évolution des loyers :
- dans les communes situées en zone tendue, un décret, reconduit chaque année, limite la hausse du loyer lors d'une nouvelle location : sauf exceptions, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du précédent, éventuellement révisé selon l'indice de référence des loyers ;
- pour les logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique, toute hausse de loyer est interdite depuis août 2022, partout en France ;
- en cours de bail, la révision annuelle est limitée à l'évolution de l'indice de référence des loyers.
Ces règles s'appliqueraient toujours, même en cas de fin de l'expérimentation de l'encadrement. Elles sont détaillées dans notre rubrique Location & Investissement.
Comment sont fixés les loyers de référence
Les loyers de référence ne sont pas fixés arbitrairement. Ils reposent sur les données collectées par les observatoires locaux des loyers, des organismes agréés qui recensent chaque année les loyers effectivement pratiqués dans le parc privé, à partir d'enquêtes auprès des bailleurs, des locataires et des professionnels de la gestion.
Le territoire est découpé en secteurs géographiques homogènes. Pour chaque secteur, les logements sont classés selon le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère vide ou meublé. Le loyer de référence correspond au loyer médian de chaque catégorie. Le préfet le publie par arrêté, en général une fois par an, avec les valeurs majorées et minorées qui en découlent.
Ce mode de calcul explique que les plafonds évoluent chaque année avec le marché. Il explique aussi les critiques des professionnels, qui jugent certaines catégories trop larges pour refléter la diversité des logements.
Les obligations du bailleur dans une ville encadrée
Dans une commune soumise à l'encadrement, le bailleur doit respecter plusieurs obligations lors de la signature d'un bail :
- mentionner dans le bail le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement ;
- fixer un loyer de base inférieur ou égal au loyer de référence majoré ;
- justifier dans le bail tout complément de loyer, par des caractéristiques exceptionnelles du logement ;
- indiquer le montant du loyer précédent lorsque le logement a été loué au cours des dix-huit derniers mois.
Les annonces de location doivent par ailleurs faire apparaître certaines informations, dont le montant du loyer et, le cas échéant, du complément de loyer. Les professionnels de la gestion locative sont soumis aux mêmes règles et peuvent être sanctionnés en cas de manquement.
La suite du parcours législatif
Après l'examen en séance au Sénat, prévu le 21 octobre, le texte devra être adopté dans les mêmes termes par les deux assemblées, ou faire l'objet d'une commission mixte paritaire en cas de désaccord. Le calendrier est particulièrement serré : pour éviter une interruption du dispositif, la loi devrait être promulguée avant la fin de l'expérimentation, fin novembre. À défaut, une période sans encadrement pourrait s'ouvrir, avec des incertitudes juridiques pour les baux signés pendant cet intervalle.
Un bilan contrasté
Les évaluations de l'encadrement des loyers aboutissent à des conclusions nuancées. Les observatoires locaux des loyers et plusieurs études relèvent un effet modérateur sur les loyers des nouveaux baux, en particulier pour les petites surfaces, où les dépassements étaient les plus fréquents. Ils constatent aussi qu'une part significative des annonces reste au-dessus des plafonds, faute de contrôle systématique.
Les opposants mettent en avant le risque de retrait de logements du marché locatif traditionnel, au profit de la location meublée de courte durée ou de la vente, et la complexité du dispositif pour les petits bailleurs. Ses défenseurs soulignent que la loi Le Meur et l'interdiction progressive de louer les passoires thermiques jouent un rôle plus important dans l'évolution de l'offre.
Ce que cela change pour les bailleurs et les locataires
Tant que le texte n'est pas définitivement adopté, les règles actuelles continuent de s'appliquer jusqu'à la fin prévue de l'expérimentation. Pour un bailleur qui signe un bail dans une commune encadrée, la prudence commande de respecter le loyer de référence majoré : si la prolongation est adoptée, le bail restera soumis aux règles de l'encadrement.
Pour les locataires, la prolongation garantirait la possibilité de contester un loyer excessif lors d'un nouveau bail ou d'un renouvellement pendant deux années supplémentaires. Les évolutions législatives sont suivies dans notre rubrique Fiscalité & Réglementation.
Questions fréquentes
L'encadrement des loyers va-t-il prendre fin en novembre 2026 ?
C'est la date prévue de fin de l'expérimentation. Une proposition de loi visant à la prolonger jusqu'en novembre 2028 a été adoptée en commission au Sénat le 14 octobre 2026 et doit être examinée en séance le 21 octobre.
Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers ?
Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, des communes de Seine-Saint-Denis (Plaine Commune, Est Ensemble) et du Pays basque, soit environ 70 communes réparties dans neuf territoires.
D'autres villes pourront-elles rejoindre le dispositif ?
Pas selon la version adoptée par la commission du Sénat, qui prolonge l'expérimentation à périmètre constant. L'Assemblée nationale s'était prononcée en décembre 2025 pour une extension : les deux assemblées devront s'accorder.
Comment savoir si mon loyer respecte l'encadrement ?
Les loyers de référence sont publiés par arrêté préfectoral et consultables sur des simulateurs en ligne mis à disposition par les préfectures ou les collectivités. Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
Qu'est-ce que le complément de loyer ?
C'est un supplément qui peut s'ajouter au loyer de base pour un logement aux caractéristiques exceptionnelles. Il doit être justifié dans le bail et peut être contesté par le locataire dans les trois mois.
Que faire si mon loyer dépasse le plafond ?
Demander au bailleur une mise en conformité et le remboursement du trop-perçu, puis saisir la commission départementale de conciliation et, si nécessaire, le juge. Le préfet peut aussi sanctionner le bailleur.
L'encadrement s'applique-t-il aux locations meublées ?
Oui. Les loyers de référence sont fixés séparément pour les logements vides et meublés, ceux des meublés étant majorés pour tenir compte du mobilier. Les règles de plafonnement et de complément de loyer s'appliquent de la même manière.
Que se passerait-il en l'absence de prolongation ?
Les bailleurs retrouveraient la liberté de fixer le loyer lors d'un nouveau bail dans les communes concernées, sous réserve des autres règles applicables en zone tendue, comme la limitation des hausses à la relocation, et du gel des loyers des logements classés F et G.
