Le gouvernement a dévoilé le samedi 12 septembre 2026 un plan baptisé « transmissions 2027 », destiné à encourager les transmissions anticipées de patrimoine au sein des familles. Il prévoit, pour une période limitée en 2027, un taux unique de 6 % sur les donations familiales jusqu'à 100 000 euros au-delà des abattements, au lieu du barème progressif actuel, et un relèvement de 31 865 à 50 000 euros du don d'argent exonéré au profit des enfants et petits-enfants.
Sur une donation taxable de 100 000 euros d'un parent à son enfant, les droits passeraient d'environ 18 200 euros à 6 000 euros. Ces mesures ne sont toutefois qu'une annonce : elles figurent désormais dans le projet de loi de finances pour 2027, qui doit encore être voté par le Parlement. Les donations réalisées en 2026 ne seraient pas concernées. Voici ce qui est proposé, ce qui s'applique aujourd'hui et ce que cela peut changer pour les projets immobiliers.
Mise à jour du 3 novembre 2026. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre, reprend ces mesures sous une forme plus étroite, selon les premières analyses : elles visent les dons d'argent, avec une exonération portée de 31 865 à 50 000 euros pour les dons consentis entre le 1er janvier et le 30 juin 2027, et un taux de 6 % sur la fraction qui dépasse les abattements, dans la limite de 100 000 euros par donateur et par bénéficiaire. Des amendements visent à relever le plafond d'exonération, jusqu'à 100 000 euros selon la presse spécialisée. Le texte n'est pas voté et son contenu peut encore changer. Les développements qui suivent présentent l'annonce initiale du 12 septembre.
Ce qu'annonce le gouvernement
D'après la présentation diffusée par Matignon, le plan comporte deux volets principaux :
- un taux unique de 6 % appliqué aux donations en pleine propriété réalisées au sein du cercle familial, sur la part taxable comprise jusqu'à 100 000 euros, au lieu du barème progressif ;
- un don familial de sommes d'argent exonéré relevé à 50 000 euros, contre 31 865 euros aujourd'hui.
Le taux pourrait être abaissé à 5 % si le bénéficiaire reverse une petite fraction des sommes reçues à un organisme d'aide aux personnes démunies. Les mesures seraient temporaires, applicables en 2027, avec l'objectif affiché de relancer la circulation du patrimoine vers les jeunes générations et de soutenir l'activité économique.
Les abattements existants, notamment l'abattement de 100 000 euros entre un parent et chacun de ses enfants, ne seraient pas modifiés. Le taux unique ne s'appliquerait qu'au-delà de ces abattements.
Ce qui s'applique aujourd'hui
Les abattements
Une donation entre un parent et son enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 euros par parent et par enfant. Cet abattement se renouvelle tous les quinze ans. Un couple peut donc transmettre 200 000 euros à chacun de ses enfants en franchise de droits, puis recommencer quinze ans plus tard.
D'autres abattements existent selon le lien de parenté, notamment 31 865 euros entre un grand-parent et chacun de ses petits-enfants.
Le don familial de sommes d'argent
En plus de ces abattements, un don de sommes d'argent est exonéré dans la limite de 31 865 euros, tous les quinze ans, lorsque le donateur a moins de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur. Il peut être consenti à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant, ou, à défaut de descendance, à un neveu ou une nièce. C'est ce plafond que le plan propose de porter à 50 000 euros.
Le barème en ligne directe
Au-delà des abattements, les droits sont calculés selon un barème progressif.
| Part taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Ce que le taux de 6 % changerait : exemples chiffrés
Les calculs ci-dessous, réalisés par la rédaction, comparent le barème actuel et le taux unique annoncé, pour une donation d'un parent à son enfant ayant déjà épuisé l'abattement de 100 000 euros.
| Part taxable | Droits au barème actuel | Droits au taux de 6 % | Économie |
|---|---|---|---|
| 30 000 € | environ 4 200 € | 1 800 € | environ 2 400 € |
| 50 000 € | environ 8 200 € | 3 000 € | environ 5 200 € |
| 100 000 € | environ 18 200 € | 6 000 € | environ 12 200 € |
L'effet est donc significatif pour les familles qui transmettent au-delà de l'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant. Il est nul pour celles dont les donations restent dans les limites des abattements, qui sont déjà exonérées.
Le lien avec l'immobilier : financer un apport
Les donations familiales jouent un rôle croissant dans l'accès à la propriété des jeunes ménages. Avec des prix élevés et des taux de crédit en hausse, l'apport personnel conditionne souvent l'obtention d'un prêt et le niveau du taux proposé par la banque. Une donation permet de constituer ou de compléter cet apport, de couvrir les frais de notaire et de réduire le montant à emprunter.
Le relèvement du don familial à 50 000 euros, combiné à l'abattement de 100 000 euros, permettrait à un parent de transmettre jusqu'à 150 000 euros en franchise de droits à chaque enfant majeur, et à un couple de parents jusqu'à 300 000 euros. Les conditions de financement d'un achat sont détaillées dans notre rubrique Crédit & Financement.
Un dispositif temporaire déjà en vigueur jusqu'à fin 2026
Pour les familles qui ont un projet à court terme, un autre dispositif existe déjà. La loi de finances pour 2025 a instauré une exonération temporaire des dons de sommes d'argent consentis à un descendant, ou à défaut à un neveu ou une nièce, lorsqu'ils sont affectés à l'achat d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement destiné à la résidence principale, ou à des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale. Cette exonération s'applique aux dons réalisés jusqu'au 31 décembre 2026, dans la limite de 100 000 euros par donateur et de 300 000 euros par bénéficiaire, sous conditions d'utilisation des fonds dans un délai donné et de conservation du logement.
Ce dispositif, qui se cumule avec les abattements de droit commun, reste disponible jusqu'à la fin de l'année. Un notaire peut en préciser les conditions.
Les autres outils de transmission immobilière
Au-delà du don d'argent, plusieurs techniques permettent de transmettre un bien immobilier en limitant les droits.
La donation en nue-propriété. Le parent donne la nue-propriété du bien et conserve l'usufruit, c'est-à-dire le droit de l'occuper ou d'en percevoir les loyers. Les droits ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend de l'âge de l'usufruitier selon un barème fiscal. Au décès du parent, l'enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires.
La valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété est fixée par un barème légal en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Un parent de 65 ans qui donne la nue-propriété d'un appartement valant 300 000 euros ne transmet fiscalement que 180 000 euros. Après l'abattement de 100 000 euros, la part taxable n'est plus que de 80 000 euros.
La donation-partage. Elle permet de répartir des biens entre plusieurs enfants en figeant leur valeur au jour de la donation, ce qui évite les contestations lors de la succession.
L'apport à une société civile immobilière. Les parents peuvent transmettre progressivement les parts d'une SCI détenant le bien, en profitant des abattements à chaque renouvellement. Ce montage implique des coûts de gestion et doit être étudié au cas par cas.
Une donation portant sur un bien immobilier doit être réalisée par acte notarié et entraîne des frais : émoluments du notaire et taxe de publicité foncière, en plus des éventuels droits de donation.
Pourquoi les familles anticipent
Donner de son vivant présente plusieurs intérêts au-delà de la fiscalité immédiate. Les abattements se renouvellent tous les quinze ans : une donation réalisée tôt permet de les utiliser plusieurs fois. À l'inverse, une donation consentie moins de quinze ans avant le décès du donateur est prise en compte pour le calcul des droits de succession, l'abattement déjà utilisé n'étant pas disponible une seconde fois.
Sur le plan civil, les donations doivent respecter la réserve héréditaire, c'est-à-dire la part du patrimoine qui revient obligatoirement aux enfants. Une donation simple à un enfant est en principe rapportée à la succession pour être réévaluée au jour du décès, alors qu'une donation-partage fige les valeurs au jour de l'acte. Ces règles, qui touchent à l'équilibre entre héritiers, justifient le recours à un notaire pour toute transmission d'un bien immobilier.
Les incertitudes qui demeurent
Plusieurs points restent à préciser ou à trancher dans le projet de loi de finances :
- le périmètre exact des donations concernées par le taux de 6 % : pleine propriété uniquement, ou aussi démembrement, biens immobiliers ou seulement sommes d'argent ;
- la durée d'application de la mesure en 2027 ;
- les conditions du taux réduit à 5 % ;
- l'articulation avec les dispositifs existants.
Le texte pourra ensuite être modifié lors des débats parlementaires. Il serait prématuré de différer une donation prévue en 2026 dans l'attente d'un dispositif qui n'est pas encore voté, d'autant que l'exonération temporaire pour l'achat d'un logement neuf ou la rénovation énergétique prend fin au 31 décembre 2026. Le suivi des mesures fiscales du budget 2027 est disponible dans notre rubrique Fiscalité & Réglementation.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le plan « transmissions 2027 » ?
C'est un ensemble de mesures annoncées par le gouvernement le 12 septembre 2026 pour alléger temporairement la fiscalité des donations familiales en 2027 : un taux unique de 6 % jusqu'à 100 000 euros taxables et un don d'argent exonéré relevé à 50 000 euros.
Les donations faites en 2026 bénéficieront-elles du taux de 6 % ?
Non, en l'état des annonces. Les mesures visent les donations réalisées en 2027, sous réserve de leur adoption dans la loi de finances.
Combien un parent peut-il donner sans droits à son enfant ?
100 000 euros par parent et par enfant tous les quinze ans, auxquels s'ajoute un don d'argent exonéré de 31 865 euros si le parent a moins de 80 ans et l'enfant est majeur. Le plan propose de porter ce don à 50 000 euros.
Peut-on utiliser une donation pour acheter un logement ?
Oui. Jusqu'au 31 décembre 2026, un dispositif temporaire exonère en outre, sous conditions, les dons d'argent jusqu'à 100 000 euros par donateur affectés à l'achat d'un logement neuf ou à la rénovation énergétique de la résidence principale.
Faut-il passer par un notaire pour un don d'argent ?
Un don manuel d'argent peut être réalisé sans notaire, mais il doit être déclaré à l'administration fiscale pour bénéficier des exonérations. Une donation de bien immobilier nécessite en revanche un acte notarié.
