La réglementation environnementale RE2020 s'applique aux permis de construire de logements déposés depuis le 1er janvier 2022. Elle a remplacé la réglementation thermique RT2012 en élargissant les exigences : au-delà de la consommation d'énergie, elle encadre l'impact carbone de la construction sur l'ensemble de son cycle de vie et le confort des occupants pendant les fortes chaleurs. Ses seuils se durcissent par paliers, dont l'un est entré en vigueur en 2025, les suivants étant prévus en 2028 et 2031.
Pour les acheteurs d'un logement neuf, la RE2020 se traduit par des logements plus économes, mieux adaptés aux canicules et chauffés par des énergies décarbonées. Elle contribue aussi à renchérir les coûts de construction, dans un marché du neuf déjà en grande difficulté. Voici ce qu'elle change concrètement.
Trois objectifs, six indicateurs
La RE2020 poursuit trois objectifs : réduire les consommations d'énergie, diminuer l'impact carbone des bâtiments et garantir le confort en été. Pour chaque projet, un calcul réglementaire vérifie le respect de plusieurs indicateurs :
| Indicateur | Ce qu'il mesure |
|---|---|
| Bbio | le besoin bioclimatique : la qualité de la conception et de l'enveloppe du bâtiment, indépendamment des équipements |
| Cep et Cep,nr | la consommation d'énergie primaire totale et non renouvelable |
| Ic énergie | l'impact carbone des consommations d'énergie pendant la vie du bâtiment |
| Ic construction | l'impact carbone des matériaux et équipements, de leur fabrication à leur fin de vie |
| Degrés-heures d'inconfort | l'inconfort ressenti par les occupants lors des périodes de forte chaleur |
Chaque indicateur doit rester sous un seuil maximal, qui dépend du type de bâtiment, de sa surface et de sa localisation.
Une conception plus sobre
L'indicateur Bbio, déjà présent dans la réglementation précédente, a été renforcé. Il favorise une conception bioclimatique : orientation des pièces de vie vers le sud, protections solaires, isolation performante, compacité du bâtiment. Un logement bien conçu a moins besoin de chauffage, de refroidissement et d'éclairage artificiel, quels que soient les équipements installés.
La fin progressive des énergies fossiles
Les seuils de l'indicateur Ic énergie, qui mesure les émissions de gaz à effet de serre liées aux consommations, ont conduit à exclure de fait le chauffage au gaz seul dans les maisons individuelles neuves dès 2022, puis dans les logements collectifs à partir du palier de 2025. Les logements neufs sont désormais chauffés principalement par des pompes à chaleur, des réseaux de chaleur urbains, du chauffage au bois ou des solutions électriques performantes.
Pour les occupants, ce choix a des conséquences sur les factures d'énergie et l'entretien des équipements. Une pompe à chaleur consomme peu d'électricité pour la chaleur produite, mais nécessite un entretien régulier. Un réseau de chaleur urbain implique un abonnement et des tarifs fixés par le gestionnaire du réseau.
La production d'électricité sur place, par exemple avec des panneaux photovoltaïques en autoconsommation, vient par ailleurs réduire la consommation d'énergie primaire non renouvelable calculée par la réglementation.
L'impact carbone de la construction
La principale nouveauté de la RE2020 est la prise en compte de l'impact carbone de la construction elle-même, mesuré par une analyse du cycle de vie. Les émissions liées à la fabrication des matériaux, à leur transport, à leur mise en œuvre, à leur remplacement et à leur fin de vie sont comptabilisées.
Les seuils de l'indicateur Ic construction se durcissent à chaque palier. Ils favorisent les matériaux biosourcés, comme le bois, la paille, le chanvre ou la ouate de cellulose, ainsi que les bétons bas carbone. La construction en bois, en particulier, se développe pour les immeubles collectifs.
Le calcul prend en compte le moment des émissions : une tonne de carbone émise lors de la construction pèse davantage qu'une tonne émise dans cinquante ans. Ce choix méthodologique favorise les matériaux qui stockent du carbone, comme le bois.
Le confort d'été, une exigence nouvelle
Avec la multiplication des épisodes de forte chaleur, la RE2020 introduit une exigence de confort d'été, mesurée en degrés-heures d'inconfort : le nombre d'heures pendant lesquelles la température intérieure dépasse un seuil de confort, pondéré par l'ampleur du dépassement, lors d'une canicule de référence.
Pour respecter cette exigence, les concepteurs recourent à des protections solaires extérieures (volets, brise-soleil, débords de toiture), à des logements traversants qui permettent la ventilation naturelle, à une inertie thermique suffisante et à des systèmes de rafraîchissement peu consommateurs. Pour les occupants, c'est un gain de confort concret, que les logements anciens offrent rarement.
Un calendrier de durcissement progressif
Les exigences de la RE2020 se renforcent par paliers successifs, pour laisser aux professionnels le temps d'adapter leurs techniques et leurs filières d'approvisionnement :
- 2022 : entrée en vigueur pour les logements ;
- 2025 : premier durcissement, notamment sur l'impact carbone de la construction et sur les énergies de chauffage des logements collectifs ;
- 2028 : deuxième durcissement de l'impact carbone ;
- 2031 : dernier palier prévu.
Les permis de construire déposés après chaque échéance doivent respecter les nouveaux seuils. Les logements actuellement livrés relèvent pour l'essentiel des exigences de 2022, les programmes soumis au palier de 2025 arrivant progressivement sur le marché.
Quel impact sur les prix du neuf
Les exigences de la RE2020 entraînent un surcoût de construction : matériaux biosourcés ou bas carbone plus chers, isolation renforcée, systèmes de chauffage et de ventilation plus sophistiqués, études plus poussées. Ce surcoût s'ajoute à la forte hausse des coûts des matériaux et de l'énergie intervenue depuis 2021, et à celle du foncier dans les zones tendues.
Il contribue à expliquer pourquoi les prix des logements neufs résistent malgré l'effondrement des ventes : selon les données relayées après la publication de l'observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers, le prix moyen se maintient légèrement au-dessus de 5 000 euros par mètre carré, alors que les promoteurs n'ont vendu que 38 932 logements au premier semestre 2026. L'actualité du secteur est suivie dans notre rubrique Neuf & Construction.
Les professionnels réclament régulièrement une pause ou un assouplissement des futurs paliers, en invoquant la crise du secteur. Les associations environnementales et une partie des acteurs de la construction bas carbone y sont opposées, au nom des engagements climatiques et des investissements déjà réalisés par les filières.
Ce que l'acheteur y gagne
En contrepartie d'un prix plus élevé, un logement conforme à la RE2020 présente plusieurs avantages durables :
- des factures d'énergie réduites, grâce à une conception et à une isolation performantes ;
- un confort d'été nettement supérieur à celui de la plupart des logements anciens ;
- une excellente étiquette énergétique, qui le met à l'abri des interdictions de location et du gel des loyers visant les passoires thermiques ;
- une meilleure valeur de revente à long terme, à mesure que les exigences énergétiques pèsent davantage sur les prix de l'ancien.
Pour un investisseur, ce dernier point est déterminant : un logement neuf ne sera pas concerné par le calendrier d'interdiction de louer les logements classés G, F puis E, qui contraint une partie croissante du parc ancien. Les règles applicables à l'ancien sont détaillées dans notre rubrique Fiscalité & Réglementation.
Neuf et ancien : un écart de performance qui se creuse
La RE2020 accentue la différence entre le parc neuf et le parc ancien. Une grande partie des logements construits avant les premières réglementations thermiques, dans les années 1970, présentent des performances énergétiques faibles, souvent classées E, F ou G au diagnostic de performance énergétique. Les logements neufs, eux, sont conçus pour consommer peu et émettre peu.
Cet écart se traduit déjà dans les prix. Les acheteurs intègrent de plus en plus le coût des travaux de rénovation et les contraintes réglementaires dans leur offre pour un logement ancien énergivore. À l'inverse, la performance d'un logement neuf est un argument de valeur durable, notamment pour les investisseurs, qui n'auront pas à craindre les interdictions de location.
Il ne faut pas pour autant opposer les deux marchés. Un logement ancien bien rénové peut atteindre de très bonnes performances, et sa localisation, souvent plus centrale, reste un atout. La comparaison doit se faire en coût global : prix d'achat, travaux éventuels, charges d'énergie et contraintes futures.
Visiter un programme neuf : les questions à poser
Lorsqu'on envisage l'achat d'un logement neuf sur plan, quelques questions permettent de mieux apprécier la qualité du projet au regard de la RE2020 :
- quel est le système de chauffage et de production d'eau chaude : pompe à chaleur individuelle ou collective, réseau de chaleur urbain, chaudière bois ? Quels sont ses coûts d'entretien et d'abonnement ?
- comment le confort d'été est-il assuré : orientation, protections solaires extérieures, logement traversant, brasseurs d'air ?
- quels matériaux sont utilisés pour la structure et l'isolation, et quelle est la classe énergétique visée ?
- à quel palier de la RE2020 le permis de construire est-il soumis : celui de 2022 ou celui de 2025 ?
- quelles sont les charges prévisionnelles de la future copropriété, en particulier pour les équipements collectifs ?
Les réponses figurent souvent dans la notice descriptive et dans les documents remis lors de la réservation. Elles permettent de comparer plusieurs programmes au-delà du seul prix au mètre carré.
Financer un logement neuf
L'achat d'un logement neuf bénéficie de frais de notaire réduits, autour de 2 à 3 % du prix, et pour les primo-accédants sous conditions de ressources, du prêt à taux zéro, ouvert depuis avril 2025 aux appartements et maisons neuves sur tout le territoire. Les intérêts intercalaires payés pendant la construction doivent être intégrés au budget. Les conditions de financement sont présentées dans notre rubrique Crédit & Financement.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la RE2020 ?
C'est la réglementation environnementale applicable aux constructions neuves de logements depuis le 1er janvier 2022. Elle encadre la consommation d'énergie, l'impact carbone de la construction et le confort d'été.
Peut-on encore installer une chaudière au gaz dans un logement neuf ?
En pratique, non. Les seuils d'émissions de la RE2020 excluent le chauffage au gaz seul dans les maisons neuves depuis 2022 et dans les logements collectifs depuis le palier de 2025.
La RE2020 rend-elle les logements neufs plus chers ?
Elle entraîne un surcoût de construction, lié aux matériaux, à l'isolation et aux équipements. Il s'ajoute à la hausse des coûts des matériaux et du foncier, et contribue au maintien des prix du neuf.
Quels sont les prochains paliers de la RE2020 ?
Après celui de 2025, des durcissements sont prévus en 2028 et en 2031, principalement sur l'impact carbone de la construction.
Un logement RE2020 peut-il être classé F ou G au DPE ?
Non. Les exigences de la RE2020 conduisent à des logements très performants, généralement classés A ou B au diagnostic de performance énergétique.
Qu'est-ce que le confort d'été ?
C'est la capacité d'un logement à rester supportable lors des fortes chaleurs sans climatisation énergivore. La RE2020 le mesure en degrés-heures d'inconfort lors d'une canicule de référence.
La RE2020 s'applique-t-elle aux rénovations ?
Non. Elle concerne les constructions neuves. Les travaux sur des bâtiments existants relèvent d'autres règles, notamment la réglementation thermique des bâtiments existants, et les aides à la rénovation reposent sur le gain de performance mesuré par le diagnostic de performance énergétique.
