Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, la location de meublés de tourisme est beaucoup plus encadrée. Tout meublé de tourisme doit désormais être enregistré auprès de la commune et afficher un numéro d'enregistrement dans ses annonces. La location de sa résidence principale reste plafonnée à 120 jours par an, et les communes peuvent abaisser ce plafond à 90 jours. Les maires disposent de nouveaux outils pour limiter le nombre de meublés, et le régime fiscal du micro-BIC a été fortement réduit pour les meublés non classés.
Pour les propriétaires qui louent un logement à la nuitée ou à la semaine, ces règles changent l'équation économique. Voici les obligations en vigueur à l'automne 2026 et les points de vigilance.
Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ?
Un meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé, à l'usage exclusif du locataire, offert à la location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile. La location d'une chambre chez l'habitant relève d'un régime distinct, celui des chambres d'hôtes.
La qualification ne dépend pas de la plateforme utilisée, mais de la nature de la location : courte durée, clientèle de passage, logement meublé.
L'enregistrement généralisé
La loi Le Meur a généralisé l'obligation de déclarer les meublés de tourisme. Les propriétaires doivent les enregistrer au moyen d'un téléservice national, qui délivre un numéro d'enregistrement. Ce numéro doit figurer dans toute annonce publiée sur une plateforme de location.
Cette obligation s'applique à la quasi-totalité des communes, qu'il s'agisse d'une résidence principale louée occasionnellement ou d'une résidence secondaire. Les plateformes doivent vérifier la présence du numéro et peuvent retirer les annonces non conformes. Des amendes sont prévues en cas d'absence d'enregistrement ou de fausse déclaration.
Le propriétaire doit aussi indiquer, lors de l'enregistrement, s'il s'agit de sa résidence principale ou d'une résidence secondaire, ce qui détermine les règles applicables.
La résidence principale : 120 jours, voire 90
Un propriétaire ou un locataire peut louer sa résidence principale en meublé de tourisme sans autorisation particulière, dans la limite de 120 jours par an. Depuis la loi Le Meur, les communes peuvent abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours.
Les plateformes doivent bloquer les annonces lorsque le plafond est atteint. La commune peut demander au propriétaire le décompte des jours loués.
Un locataire qui souhaite sous-louer sa résidence principale doit par ailleurs obtenir l'accord écrit de son bailleur, y compris sur le prix de la sous-location, qui ne peut excéder le loyer qu'il paie lui-même.
La résidence secondaire : changement d'usage et quotas
L'autorisation de changement d'usage
Dans les communes de plus de 200 000 habitants, les communes de la petite couronne parisienne et celles qui l'ont décidé, la location d'une résidence secondaire en meublé de tourisme suppose une autorisation préalable de changement d'usage, délivrée par le maire. Cette autorisation peut être assortie d'une obligation de compensation : transformer en logement un local d'une autre nature, d'une surface équivalente, dans le même secteur.
La loi Le Meur a étendu la possibilité pour les communes d'instaurer ce régime et a renforcé les sanctions en cas d'infraction.
Les quotas et le zonage
Les communes peuvent désormais fixer des quotas d'autorisations de meublés de tourisme, par quartier, lorsqu'elles connaissent une forte tension sur le logement. Le plan local d'urbanisme peut également délimiter des secteurs où les constructions nouvelles sont réservées aux résidences principales.
Ces outils sont surtout mobilisés par les grandes villes, les communes du littoral et les stations de montagne, où la part des meublés de tourisme est la plus élevée.
Les exigences de performance énergétique
La loi Le Meur a introduit des exigences de performance énergétique pour les meublés de tourisme, avec un calendrier progressif. Les nouveaux meublés soumis à autorisation de changement d'usage doivent présenter un diagnostic de performance énergétique respectant une classe minimale, qui se durcit au fil des années, avant qu'une exigence commune ne s'applique à l'ensemble des meublés de tourisme en 2034.
L'objectif est d'éviter que les logements exclus du parc de location de longue durée, comme les logements classés G, ne basculent vers la location touristique. Le maire peut demander à tout moment au propriétaire de produire le DPE du logement. Les obligations énergétiques sont détaillées dans notre rubrique Fiscalité & Réglementation.
La copropriété peut interdire les meublés de tourisme
La loi facilite l'interdiction des meublés de tourisme dans les copropriétés. Les nouveaux règlements de copropriété doivent préciser si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite. Pour les copropriétés existantes dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots, l'assemblée générale peut voter l'interdiction de la location en meublé de tourisme des lots qui ne constituent pas une résidence principale, à une majorité qualifiée et non plus à l'unanimité.
Les syndics doivent en outre être informés de la déclaration d'un meublé de tourisme dans l'immeuble, et un point sur cette activité peut être inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Les règles de vote en copropriété sont présentées dans notre rubrique Copropriété & Syndic.
Une fiscalité nettement durcie
La loi Le Meur a mis fin à l'avantage fiscal dont bénéficiaient les meublés de tourisme par rapport à la location de longue durée.
| Type de location meublée | Plafond de recettes du micro-BIC | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location meublée de longue durée | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Depuis l'imposition des revenus de 2025, un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que d'un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 euros de recettes. Au-delà, le régime réel s'impose. Le classement, attribué par un organisme accrédité selon une grille de critères de confort et de services, permet de conserver un abattement de 50 %.
Au régime réel, le propriétaire déduit ses charges et amortit le bien, comme pour toute location meublée. Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Les règles fiscales de la location meublée sont détaillées dans notre rubrique Location & Investissement.
La taxe de séjour
Le propriétaire doit par ailleurs collecter la taxe de séjour pour le compte de la commune, lorsqu'elle est instituée. Les plateformes la collectent et la reversent en général directement, pour les réservations effectuées par leur intermédiaire.
Les autres obligations du loueur
Au-delà de ces règles, le loueur d'un meublé de tourisme doit respecter plusieurs obligations :
- déclarer ses revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, au régime micro-BIC ou au régime réel ;
- remettre un état descriptif du logement au locataire ;
- respecter les normes de sécurité, notamment la présence d'un détecteur de fumée ;
- assurer le logement pour l'activité de location saisonnière, l'assurance habitation classique ne couvrant pas toujours ce risque ;
- acquitter la taxe d'habitation sur la résidence secondaire, majorée dans de nombreuses communes en zone tendue.
Contrôles et sanctions
Les communes disposent de moyens de contrôle renforcés. Elles peuvent obtenir des plateformes la liste des annonces et le nombre de jours loués pour chaque logement, demander au propriétaire le décompte des nuitées d'une résidence principale, et exiger la production du DPE.
Les manquements exposent à des sanctions financières prononcées par le juge à la demande de la commune : absence d'enregistrement, fausse déclaration, dépassement du plafond de jours pour une résidence principale, location sans autorisation de changement d'usage. Dans ce dernier cas, le juge peut aussi ordonner le retour du local à l'usage d'habitation, sous astreinte. Les montants des amendes ont été significativement relevés par la loi Le Meur, en particulier pour les infractions au changement d'usage dans les grandes villes.
Les plateformes de location sont elles aussi tenues de respecter des obligations : vérifier la présence du numéro d'enregistrement, retirer les annonces non conformes, transmettre les informations demandées par les communes. Elles s'exposent à leur tour à des sanctions en cas de manquement.
Des positions contrastées
Les élus des communes touristiques et des grandes villes ont largement soutenu la loi, qui leur donne des outils pour préserver le logement des habitants permanents et des travailleurs saisonniers. Les associations de locataires y voient un moyen de lutter contre la raréfaction des logements disponibles à l'année.
Les représentants des loueurs et des professionnels du tourisme mettent en avant, à l'inverse, l'apport économique de la location saisonnière pour les territoires, le complément de revenus qu'elle représente pour de nombreux ménages et la complexité administrative croissante. La mise en œuvre de la loi, et notamment l'usage par les communes de leurs nouveaux pouvoirs, varie fortement d'un territoire à l'autre.
Ce qu'il faut retenir pour un projet d'investissement
La location touristique peut rester rentable dans les zones très touristiques, mais les contraintes se sont multipliées : autorisations, quotas, exigences énergétiques, fiscalité moins favorable, risque d'interdiction en copropriété. Pour un investisseur, la comparaison avec la location meublée de longue durée, désormais fiscalement équivalente pour un meublé non classé, doit intégrer le temps de gestion, les frais de plateforme, le ménage et le taux d'occupation réel.
Questions fréquentes
Faut-il enregistrer un meublé de tourisme ?
Oui. La loi Le Meur a généralisé l'obligation d'enregistrement auprès de la commune via un téléservice national. Le numéro obtenu doit figurer dans toutes les annonces.
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale en meublé de tourisme ?
120 jours par an au maximum. Les communes peuvent abaisser ce plafond à 90 jours.
Quel abattement fiscal pour un meublé de tourisme en 2026 ?
30 % dans la limite de 15 000 euros de recettes pour un meublé non classé, et 50 % dans la limite de 77 700 euros pour un meublé classé.
Une copropriété peut-elle interdire les locations de type Airbnb ?
Oui. Lorsque le règlement interdit déjà les activités commerciales, l'assemblée générale peut voter l'interdiction des meublés de tourisme dans les lots qui ne sont pas des résidences principales, à une majorité qualifiée. Les nouveaux règlements doivent préciser si cette activité est autorisée.
Un logement classé G peut-il être loué en meublé de tourisme ?
Les meublés de tourisme sont soumis à des exigences de performance énergétique progressives, notamment ceux qui nécessitent une autorisation de changement d'usage. Le maire peut demander le DPE à tout moment.
Faut-il une autorisation pour louer une résidence secondaire à la nuitée ?
Dans les grandes villes et les communes qui l'ont instauré, une autorisation de changement d'usage est nécessaire, parfois avec une obligation de compensation. Ailleurs, l'enregistrement suffit.
Comment faire classer un meublé de tourisme ?
Le classement, de une à cinq étoiles, est attribué à la suite d'une visite d'un organisme accrédité ou agréé, sur la base d'une grille de critères portant sur l'équipement, le confort et les services. Il est valable cinq ans et permet de bénéficier de l'abattement de 50 % au micro-BIC.
