Pour vendre un logement, le propriétaire doit fournir à l'acheteur un dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à la promesse de vente puis à l'acte authentique. Il comprend jusqu'à une dizaine de diagnostics selon le bien : diagnostic de performance énergétique, état des risques, constats amiante et plomb pour les logements anciens, état des installations d'électricité et de gaz de plus de quinze ans, état parasitaire dans les zones concernées, contrôle de l'assainissement non collectif. Pour une maison classée E, F ou G, un audit énergétique s'y ajoute.
Ces diagnostics sont à la charge du vendeur et doivent être réalisés par un professionnel certifié. Leur absence ou leur caractère périmé peut priver le vendeur de certaines protections juridiques, voire permettre à l'acheteur d'obtenir une diminution du prix ou l'annulation de la vente. Voici la liste à jour et les durées de validité.
La liste des diagnostics et leur durée de validité
| Diagnostic | Logements concernés | Durée de validité pour une vente |
|---|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | tous les logements | 10 ans (les DPE antérieurs au 1er juillet 2021 ne sont plus valables) |
| Audit énergétique réglementaire | maisons et immeubles en monopropriété classés E, F ou G | 5 ans |
| État des risques (ERP) | tous les logements | 6 mois |
| Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) | logements construits avant le 1er janvier 1949 | illimitée en l'absence de plomb, 1 an sinon |
| État d'amiante | logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 | illimitée en l'absence d'amiante, selon le repérage réalisé |
| État de l'installation intérieure d'électricité | installations de plus de 15 ans | 3 ans |
| État de l'installation intérieure de gaz | installations de plus de 15 ans | 3 ans |
| État relatif à la présence de termites | zones délimitées par arrêté préfectoral | 6 mois |
| Contrôle de l'assainissement non collectif | logements non raccordés au tout-à-l'égout | 3 ans |
| Information sur la présence de mérule | zones délimitées par arrêté | information à fournir |
| Diagnostic bruit | zones d'exposition au bruit des aérodromes | information à fournir |
| Superficie privative (loi Carrez) | lots de copropriété | illimitée en l'absence de travaux modifiant la surface |
Le diagnostic de performance énergétique
Le DPE évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement, et le classe de A à G. Depuis le 1er juillet 2021, il est opposable : l'acheteur peut se retourner contre le vendeur, qui peut lui-même mettre en cause le diagnostiqueur, en cas d'erreur.
La classe énergétique doit figurer dans l'annonce de vente, avec une estimation des dépenses annuelles d'énergie. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité a été abaissé de 2,3 à 1,9, ce qui améliore la note de nombreux logements chauffés à l'électricité. Un vendeur dont le DPE date d'avant cette réforme peut obtenir une attestation actualisée. Ces règles sont détaillées dans notre rubrique Fiscalité & Réglementation.
L'audit énergétique pour les maisons énergivores
Depuis avril 2023, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble appartenant à un seul propriétaire classé F ou G doit être accompagnée d'un audit énergétique réglementaire. L'obligation a été étendue aux logements classés E au 1er janvier 2025 et doit l'être aux logements classés D en 2034.
L'audit, réalisé par un professionnel qualifié, présente au moins deux scénarios de travaux permettant d'améliorer la performance du logement, avec une estimation de leur coût et des aides mobilisables. Il doit être remis à l'acheteur dès la première visite. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés.
Amiante et plomb : les logements anciens
L'état d'amiante concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, date d'interdiction de l'amiante. Il repère les matériaux et produits susceptibles d'en contenir, comme certains flocages, calorifugeages, faux plafonds, dalles de sol ou plaques de toiture. Pour un lot de copropriété, il porte sur les parties privatives, un dossier technique distinct existant pour les parties communes.
Le constat de risque d'exposition au plomb concerne les logements construits avant 1949, dont les peintures anciennes peuvent contenir du plomb. En présence de revêtements dégradés contenant du plomb au-delà des seuils réglementaires, le propriétaire doit réaliser des travaux.
Électricité et gaz : les installations de plus de quinze ans
Les états des installations intérieures d'électricité et de gaz sont obligatoires lorsque ces installations ont plus de quinze ans. Ils identifient les anomalies susceptibles de présenter un danger : absence de mise à la terre, matériel vétuste, défaut de ventilation pour le gaz. Le diagnostic n'oblige pas le vendeur à faire les travaux, mais il informe l'acheteur, qui peut en tenir compte dans son offre.
Termites, mérule, risques : les diagnostics liés à la localisation
L'état relatif aux termites est obligatoire dans les communes délimitées par arrêté préfectoral comme zones infestées ou susceptibles de l'être. Sa durée de validité est courte : six mois.
L'information sur la mérule, un champignon qui dégrade le bois, doit être fournie dans les zones délimitées par arrêté.
L'état des risques, valable six mois, informe l'acheteur des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, de pollution des sols et de radon auxquels le bien est exposé, ainsi que des sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles. Depuis 2023, l'information sur les risques doit être délivrée dès l'annonce et lors de la première visite.
Assainissement non collectif
Lorsque le logement n'est pas raccordé au réseau public d'assainissement, le vendeur doit fournir le document établi à l'issue du contrôle de l'installation par le service public d'assainissement non collectif, daté de moins de trois ans. En cas de non-conformité, l'acheteur doit réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après la vente. Cette obligation représente souvent un coût important, intégré dans la négociation.
La superficie loi Carrez en copropriété
Pour la vente d'un lot de copropriété, la superficie privative, dite loi Carrez, doit être mentionnée dans la promesse et dans l'acte de vente. Elle exclut les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, les caves, garages et parkings.
Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée, l'acheteur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle, en agissant dans un délai d'un an après l'acte. L'absence de toute mention de superficie peut, elle, permettre à l'acheteur de demander la nullité de la vente dans des délais courts. Les règles de la copropriété sont présentées dans notre rubrique Copropriété & Syndic.
Que risque le vendeur en cas d'oubli ?
Les conséquences dépendent du diagnostic manquant ou erroné.
Pour les diagnostics liés à la sécurité et à la santé, comme l'amiante, le plomb, les termites, l'électricité ou le gaz, le vendeur qui ne les fournit pas ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés pour les défauts qu'ils auraient révélés. Les clauses d'exonération habituellement insérées dans les actes de vente entre particuliers ne jouent pas.
Pour le DPE, depuis son opposabilité, une erreur peut conduire l'acheteur à demander réparation de son préjudice, par exemple sous la forme d'une diminution du prix ou de dommages et intérêts, en fonction du coût des travaux nécessaires et de l'écart de classe.
L'absence d'un document obligatoire au moment de la signature de la promesse peut en outre retarder le point de départ du délai de rétractation de l'acheteur, qui ne court qu'à compter de la remise du dossier complet.
Choisir son diagnostiqueur
Les diagnostiqueurs doivent être certifiés par un organisme accrédité pour chaque type de diagnostic qu'ils réalisent, et souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle. Ils doivent être indépendants : ils ne peuvent avoir aucun lien avec le vendeur ou avec une entreprise susceptible de réaliser des travaux sur le bien.
Les prix des diagnostics sont libres. Il est utile de demander plusieurs devis, en précisant les diagnostics nécessaires, et de vérifier la certification du professionnel dans l'annuaire officiel. Un dossier complet réalisé en une seule visite est généralement moins coûteux que des diagnostics commandés séparément.
Préparer la visite du diagnostiqueur
Quelques précautions permettent d'obtenir des diagnostics fiables et d'éviter les mauvaises surprises.
Rassembler les documents. Factures de travaux d'isolation, de remplacement des fenêtres ou du système de chauffage, notices des équipements, date de construction ou de rénovation de l'installation électrique : ces éléments évitent au diagnostiqueur d'appliquer des valeurs par défaut, souvent défavorables, en particulier pour le DPE.
Rendre tous les locaux accessibles. Combles, caves, sous-sols, gaines techniques et tableau électrique doivent être accessibles. Une zone non visitée est mentionnée dans le rapport et peut affaiblir la portée du diagnostic, notamment pour l'amiante ou les termites.
Faire réaliser les diagnostics tôt. Les diagnostics peuvent être réalisés dès la mise en vente, ce qui permet de mentionner la classe énergétique dans l'annonce, de remettre l'audit énergétique dès la première visite et d'éviter tout retard à la signature de la promesse. Il faut en revanche surveiller les diagnostics à courte durée de validité, comme l'état des risques et l'état termites, qui devront peut-être être refaits si la vente tarde.
Relire les rapports. Une erreur sur la surface, l'année de construction ou le type de chauffage peut fausser les résultats. Le vendeur a intérêt à vérifier les informations avant de transmettre le dossier.
Diagnostics et location
Pour une mise en location, un dossier de diagnostic technique doit également être annexé au bail, mais sa composition diffère : DPE, constat de risque d'exposition au plomb pour les logements anciens, état des risques, états de l'électricité et du gaz pour les installations de plus de quinze ans, et information sur l'amiante. La surface habitable doit aussi être mentionnée dans le bail. Les étapes d'une vente et d'une location sont détaillées dans notre rubrique Achat & Vente.
Questions fréquentes
Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre un appartement ?
Au minimum le DPE, l'état des risques et la superficie loi Carrez. S'y ajoutent selon les cas l'état d'amiante, le constat plomb, les états de l'électricité et du gaz, et l'état termites dans les zones concernées.
Combien de temps est valable un DPE pour vendre ?
Dix ans, à condition qu'il ait été réalisé après le 1er juillet 2021. Les DPE plus anciens ne sont plus valables.
Qui paie les diagnostics immobiliers ?
Le vendeur. Ils doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié et indépendant, et fournis à l'acheteur avec la promesse de vente.
L'audit énergétique est-il obligatoire pour vendre un appartement ?
Non. Il concerne les maisons individuelles et les immeubles appartenant à un seul propriétaire classés E, F ou G. Les appartements en copropriété n'y sont pas soumis.
Que se passe-t-il si un diagnostic manque ?
Le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés pour les défauts que le diagnostic aurait révélés, et le délai de rétractation de l'acheteur peut être retardé. Pour la superficie Carrez, l'acheteur peut obtenir une diminution du prix ou, en l'absence de mention, la nullité de la vente.
Les diagnostics sont-ils obligatoires pour une maison neuve ?
Pour un logement neuf, la plupart des diagnostics liés à l'ancienneté ne sont pas requis. Le DPE et l'état des risques restent nécessaires.
