Les prix des maisons anciennes reculent plus vite que ceux des appartements. Selon l'indice Notaires-Insee publié le 8 septembre 2026, ils baissent de 1,3 % sur un an au deuxième trimestre, alors que les prix des appartements sont quasiment stables (-0,1 %). Les indicateurs avancés des notaires, calculés à partir des avant-contrats, projetaient à fin juillet une baisse sur trois mois de 1,2 % pour les maisons, contre 0,5 % pour les appartements.
Cette divergence n'est pas anecdotique : les maisons représentent une part importante des ventes de logements anciens et constituent l'essentiel du marché en dehors des grandes villes. Plusieurs facteurs se cumulent pour expliquer cet écart, qui modifie les marges de négociation et les stratégies des acheteurs comme des vendeurs.
Les chiffres de l'écart
| Indicateur | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Évolution des prix sur un an, deuxième trimestre 2026 | -1,3 % | -0,1 % |
| Évolution des prix sur un trimestre, deuxième trimestre 2026 | -1,3 % | -0,7 % |
| Projection des avant-contrats sur trois mois à fin juillet 2026 | -1,2 % | -0,5 % |
L'écart se retrouve sur le territoire : en Île-de-France, les prix des maisons reculent de 1,5 % sur un an alors que ceux des appartements progressent encore de 0,3 %. En province, les maisons baissent de 1,3 % sur un an et les appartements de 0,3 %.
Première raison : une plus forte dépendance au crédit
Les acheteurs de maisons sont majoritairement des familles avec enfants, souvent des secundo-accédants qui revendent un appartement pour s'agrandir, ou des primo-accédants qui s'installent en périphérie des villes pour accéder à plus de surface. Leur achat repose largement sur le crédit, sur des durées longues, souvent 25 ans.
Ils sont donc particulièrement sensibles à la remontée des taux. Après une stabilité autour de 3,2 % de février à avril, le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 3,26 % en juin à 3,31 % en août puis 3,40 % en septembre selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, et la Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs en juin puis en septembre. Pour un ménage qui consacre 1 200 euros par mois à son crédit sur 25 ans, chaque hausse de 0,25 point réduit la capacité d'emprunt d'environ 6 400 euros, hors assurance. Les conditions de financement sont suivies dans notre rubrique Crédit & Financement.
Les acheteurs d'appartements comptent davantage d'investisseurs, de ménages plus âgés disposant d'un apport important et de primo-accédants qui visent de petites surfaces, pour lesquelles le montant emprunté est plus faible.
Deuxième raison : le poids de la rénovation énergétique
Le parc de maisons anciennes compte une part importante de logements mal isolés, chauffés au fioul, au gaz ou par des convecteurs électriques anciens. Ces maisons sont souvent classées E, F ou G au diagnostic de performance énergétique.
Pour l'acheteur, cela signifie des factures d'énergie élevées et des travaux à prévoir : isolation des combles et des murs, remplacement des menuiseries, changement du système de chauffage (par exemple par une pompe à chaleur, dont le coût peut être estimé avec un calculateur de coût d'installation). Ces dépenses, qui peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros, sont intégrées dans l'offre d'achat et pèsent sur le prix.
Depuis avril 2023, la vente d'une maison classée F ou G doit être accompagnée d'un audit énergétique réglementaire, étendu aux maisons classées E depuis le 1er janvier 2025. Cet audit présente des scénarios de travaux chiffrés. Il rend le coût de la rénovation très visible pour l'acheteur, ce qui renforce son pouvoir de négociation.
Les appartements, en particulier dans les immeubles collectifs récents ou bien isolés, sont en moyenne moins concernés. Lorsque des travaux sont nécessaires, ils relèvent souvent des parties communes et sont financés collectivement, de manière étalée dans le temps.
Troisième raison : le coût de la vie en périphérie
Une grande partie des maisons se situe dans des communes périurbaines ou rurales, où la voiture est indispensable pour se rendre au travail, faire ses courses ou accompagner les enfants. Dans un contexte de hausse des prix de l'énergie liée au conflit au Moyen-Orient, le coût des déplacements pèse davantage dans le budget des ménages qui envisagent de s'éloigner des centres.
Cette contrainte s'ajoute aux dépenses de chauffage, souvent plus élevées dans une maison individuelle que dans un appartement de surface comparable. Le budget global d'un ménage installé en périphérie a donc augmenté plus vite que celui d'un ménage urbain.
Pour les acheteurs d'une maison bien exposée, produire une partie de l'électricité consommée avec des panneaux solaires fait partie des leviers étudiés : un simulateur de rentabilité solaire permet d'estimer le projet selon l'orientation du toit et la région.
Quatrième raison : la fin de l'effet post-crise sanitaire
Après la crise sanitaire de 2020, la demande de maisons avec jardin avait fortement progressé, portée par le développement du télétravail et l'envie d'espace. Les prix des maisons avaient alors augmenté plus vite que ceux des appartements dans de nombreux territoires.
Cette dynamique s'est progressivement inversée. Le télétravail s'est stabilisé à un niveau inférieur à ce qui était anticipé, et de nombreux salariés doivent de nouveau se rendre régulièrement sur leur lieu de travail. Les maisons éloignées des bassins d'emploi, qui avaient le plus profité de cet engouement, sont aujourd'hui parmi les plus exposées à la correction.
Une offre plus abondante
À ces facteurs de demande s'ajoute un effet d'offre. Les propriétaires de maisons qui souhaitent vendre, par exemple au moment de la retraite, d'une succession ou d'un changement de situation familiale, se heurtent à des acheteurs plus rares et plus exigeants. Les biens restent plus longtemps en vente, et les vendeurs qui doivent conclure dans un délai donné acceptent des baisses de prix.
Selon les notaires, les acquéreurs prennent davantage de temps pour se décider et négocient davantage. Ce rééquilibrage du rapport de force est plus marqué pour les maisons, dont le prix unitaire est plus élevé et les caractéristiques plus hétérogènes.
Des situations très différentes selon les territoires
Les moyennes nationales masquent de fortes disparités. Une maison bien située, à proximité d'une gare, dans une commune dotée de services et d'écoles, avec une bonne étiquette énergétique, résiste beaucoup mieux qu'une maison isolée nécessitant d'importants travaux. Dans certaines zones littorales ou frontalières, où la demande reste soutenue, les prix des maisons peuvent continuer de progresser.
Pour évaluer un bien précis, les références de ventes récentes dans le secteur, consultables dans la base publique des demandes de valeurs foncières ou auprès des notaires, restent plus pertinentes que les évolutions nationales. Le suivi des prix est disponible dans notre rubrique Marché & Prix.
Ce que cela change pour les acheteurs
Pour un ménage qui cherche une maison, le contexte présente plusieurs avantages : davantage de choix, des vendeurs plus ouverts à la négociation, et des délais de décision moins contraints qu'en période de forte demande.
Quelques points méritent une attention particulière :
- intégrer le coût de la rénovation dans le budget global, en s'appuyant sur l'audit énergétique lorsqu'il existe, et en faisant chiffrer les travaux par des professionnels avant de faire une offre ;
- vérifier l'état des éléments coûteux : toiture, charpente, assainissement non collectif, présence de termites ou de mérules dans les zones concernées ;
- estimer le coût de la vie sur place : déplacements domicile-travail, chauffage, taxe foncière ;
- solliciter un financement intégrant les travaux, certaines banques acceptant de financer l'achat et la rénovation dans un même prêt.
Raisonner en coût total, pas en prix d'achat
Pour comparer une maison ancienne à rénover et un appartement ou une maison en bon état, le prix affiché ne suffit pas. Il faut raisonner en coût total de l'opération. Prenons un exemple théorique :
| Poste | Maison à rénover | Maison rénovée |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 230 000 € | 275 000 € |
| Frais de notaire (environ 8 %) | 18 400 € | 22 000 € |
| Travaux de rénovation énergétique | 40 000 € | 0 € |
| Coût total | 288 400 € | 297 000 € |
Dans cet exemple, la maison à rénover reste légèrement moins chère au total, mais l'écart est bien plus faible que la différence de prix d'achat. Il faut aussi intégrer la durée des travaux, le risque de dépassement du budget, les aides éventuellement mobilisables et le gain sur les factures d'énergie une fois la rénovation achevée. Les montants de travaux varient considérablement selon l'état du bien : seuls des devis précis permettent de trancher.
Le neuf, un marché à part
Les maisons neuves suivent une logique différente. Leur prix dépend surtout du coût du terrain et des coûts de construction, qui ont fortement augmenté depuis 2021 avec l'inflation des matériaux et la réglementation environnementale RE2020. Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro peut de nouveau financer l'achat ou la construction d'une maison neuve sur l'ensemble du territoire pour les primo-accédants sous conditions de ressources. Les maisons neuves offrent une performance énergétique élevée, ce qui les met à l'abri des contraintes pesant sur les maisons anciennes énergivores, mais leur coût reste souvent supérieur.
Ce que cela change pour les vendeurs
Pour un propriétaire qui vend une maison, la clé est un prix de mise en vente cohérent avec les références locales récentes. Une maison surévaluée reste longtemps en annonce, et les baisses successives finissent souvent par aboutir à un prix inférieur à celui qui aurait pu être obtenu avec un prix juste dès le départ.
Réaliser certains travaux avant la vente peut se justifier lorsqu'ils améliorent nettement l'étiquette énergétique à un coût raisonnable. Fournir dès le départ un dossier complet, avec diagnostics, audit et factures de travaux, rassure les acheteurs et limite les arguments de négociation. Les étapes d'une vente sont détaillées dans notre rubrique Achat & Vente.
Questions fréquentes
Les prix des maisons baissent-ils en 2026 ?
Oui. Selon l'indice Notaires-Insee, les prix des maisons anciennes reculent de 1,3 % sur un an au deuxième trimestre 2026, alors que ceux des appartements sont quasiment stables.
Pourquoi les maisons baissent-elles plus que les appartements ?
Parce que leurs acheteurs dépendent davantage du crédit, que de nombreuses maisons anciennes nécessitent une rénovation énergétique coûteuse, que le coût de la vie en périphérie augmente et que l'engouement né de la crise sanitaire s'est dissipé.
Est-ce le bon moment pour acheter une maison ?
Le contexte offre plus de choix et de marges de négociation, mais la remontée des taux limite le gain de pouvoir d'achat. Chaque projet doit être évalué en tenant compte du coût total, travaux et dépenses courantes compris.
Faut-il rénover une maison avant de la vendre ?
Pas systématiquement. Des travaux ciblés qui améliorent nettement l'étiquette énergétique à un coût raisonnable peuvent faciliter la vente. Dans les autres cas, un prix ajusté et un dossier complet suffisent souvent.
L'audit énergétique est-il obligatoire pour vendre une maison ?
Oui, pour une maison individuelle ou un immeuble appartenant à un seul propriétaire classé E, F ou G au DPE. Il présente des scénarios de travaux chiffrés et doit être remis à l'acheteur dès la première visite.
Où trouver les prix de vente réels dans mon secteur ?
Dans la base publique des demandes de valeurs foncières, qui recense les ventes enregistrées, ou auprès des notaires, qui disposent de bases de références détaillées.
Une maison classée F ou G peut-elle encore être louée ?
Une maison classée G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, et celles classées F seront concernées à partir du 1er janvier 2028. Pour un investisseur, l'achat d'une maison énergivore implique donc de prévoir les travaux nécessaires avant toute mise en location.
