Le taux moyen des crédits immobiliers accordés en septembre 2026 a atteint 3,40 %, hors assurance et coût des sûretés, selon le bilan du troisième trimestre de l'Observatoire Crédit Logement/CSA publié le 15 octobre. Sur l'ensemble du trimestre, le taux moyen s'établit à 3,32 %. Dans le même temps, la production de crédits recule : la production de crédits recule de 9,2 % sur un an au troisième trimestre, et le nombre de prêts accordés de 8,1 %.
Après une stabilité autour de 3,23 % au premier semestre, les taux ont gagné près de 0,2 point en trois mois. Combinée à des prix immobiliers encore élevés et à un climat économique incertain, cette hausse commence à freiner nettement l'activité, au point que l'Observatoire évoque un marché en récession.
Les chiffres du troisième trimestre 2026
| Indicateur | Niveau |
|---|---|
| Taux moyen en septembre 2026 | 3,40 % |
| Taux moyen sur le troisième trimestre | 3,32 % |
| Évolution de la production de crédits sur un an (T3) | -9,2 % |
| Évolution du nombre de prêts sur un an (T3) | -8,1 % |
| Durée moyenne des prêts | 21 ans |
| Coût des opérations financées | 4,2 années de revenus (contre 4,1 un an plus tôt) |
Pour mémoire, le taux moyen atteignait 3,31 % en août, après 3,26 % en juin, selon les tableaux de bord mensuels de l'Observatoire.
Une accélération de la hausse en septembre
La progression du taux moyen s'est accélérée au fil de l'été : de 3,26 % en juin à 3,31 % en août, puis 3,40 % en septembre. Cette évolution reflète le durcissement des conditions de financement des banques, après les deux hausses de taux directeurs décidées par la Banque centrale européenne en juin et en septembre 2026, le taux de dépôt ayant été porté à 2,50 % au 16 septembre.
Les données de la Banque de France vont dans le même sens : le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, atteignait 3,32 % en août, en hausse de 24 points de base depuis le début de l'année. Les chiffres de septembre, attendus début novembre, devraient confirmer la tendance.
Moins de prêts, une production en baisse
Le recul de 9,2 % de la production de crédits et de 8,1 % du nombre de prêts sur un an au troisième trimestre marque une rupture après la reprise de 2025. Il traduit à la fois la baisse du nombre d'acheteurs et la réduction de leur capacité d'emprunt.
Ce recul est cohérent avec les autres indicateurs du marché : selon l'indice Notaires-Insee, les prix des logements anciens ont reculé de 1 % au deuxième trimestre 2026, et les ventes de logements neufs ont atteint un plus bas historique au premier semestre selon la Fédération des promoteurs immobiliers. Le suivi du marché est disponible dans notre rubrique Marché & Prix.
Des opérations toujours plus coûteuses au regard des revenus
Le coût des opérations financées atteint 4,2 années de revenus des emprunteurs, contre 4,1 un an plus tôt. Cet indicateur mesure l'effort que représente un achat immobilier pour les ménages. Sa hausse signifie que les prix et le coût des projets progressent plus vite que les revenus des acheteurs, ce qui limite l'accès à la propriété, en particulier pour les primo-accédants et les ménages aux revenus modestes.
Pour compenser, les emprunteurs allongent la durée de leur crédit : la durée moyenne atteint 21 ans, et près d'un prêt sur deux est accordé sur 25 ans ou plus, durée maximale autorisée par les règles du Haut Conseil de stabilité financière, hors exceptions. Cette marge d'ajustement est désormais presque épuisée.
Ce que la hausse change pour un emprunteur
Le tableau ci-dessous, calculé par la rédaction hors assurance, illustre l'effet de la hausse des taux depuis le printemps sur un emprunt de 200 000 euros sur 25 ans.
| Taux | Mensualité | Coût total des intérêts |
|---|---|---|
| 3,23 % (moyenne du premier semestre) | environ 973 € | environ 92 000 € |
| 3,40 % (septembre 2026) | environ 991 € | environ 97 200 € |
L'écart représente environ 18 euros par mois et plus de 5 000 euros sur la durée du prêt. À mensualité constante de 1 000 euros sur 25 ans, la capacité d'emprunt passe d'environ 205 600 euros à 3,23 % à environ 201 900 euros à 3,40 %.
Ces montants restent sans commune mesure avec le choc de 2022 et 2023, lorsque les taux avaient augmenté de plus de deux points en dix-huit mois. Mais ils s'ajoutent à des prix élevés et à des règles d'endettement strictes, qui laissent peu de marge à de nombreux ménages. Les règles de capacité d'emprunt sont détaillées dans notre rubrique Crédit & Financement.
Comment l'Observatoire mesure les taux
L'Observatoire Crédit Logement/CSA s'appuie sur les prêts immobiliers garantis par Crédit Logement, une société de caution à laquelle recourent la plupart des grandes banques. Il couvre le secteur concurrentiel, c'est-à-dire l'ensemble des prêts accordés aux conditions de marché, hors prêts aidés. Les taux publiés sont des taux moyens hors assurance et hors coût des sûretés, pondérés par les montants.
L'Observatoire publie chaque mois un tableau de bord, puis chaque trimestre un bilan plus complet qui détaille la production, la durée des prêts, l'apport personnel et des indicateurs de solvabilité des emprunteurs. Ces données sont publiées environ deux semaines après la fin de la période observée, ce qui en fait l'une des sources les plus rapides sur les conditions de crédit.
Ce que disent les autres indicateurs
Les baromètres publiés par les courtiers confirment la tendance. Certains affichent, pour octobre, des taux proches de 3,6 % sur 20 ans pour les meilleurs dossiers, en hausse par rapport à septembre. Ces barèmes ne sont pas directement comparables aux moyennes de l'Observatoire, car ils reflètent les conditions proposées à un instant donné, et non les taux des prêts effectivement accordés, mais ils annoncent généralement les évolutions à venir.
Primo-accédants et investisseurs face à la hausse
Tous les emprunteurs ne sont pas touchés de la même manière par la remontée des taux. Les primo-accédants, souvent jeunes, disposent d'un apport plus faible et empruntent sur les durées les plus longues : ils sont les plus sensibles à la baisse de la capacité d'emprunt. Le prêt à taux zéro, accessible aux ménages éligibles, atténue en partie l'effet de la hausse pour une fraction du financement.
Les secundo-accédants, qui revendent un logement pour en acheter un autre, disposent d'un apport issu de la vente, mais doivent composer avec des délais de vente plus longs et une légère baisse des prix, en particulier pour les maisons.
Les investisseurs locatifs, enfin, voient l'effet de levier du crédit se réduire : avec des taux autour de 3,4 % hors assurance, la rentabilité nette de nombreux biens couvre à peine le coût du financement. Ils ne peuvent en outre bénéficier que d'une faible part des dérogations aux règles d'endettement accordées par les banques.
Le taux d'usure, une protection pour l'instant suffisante
Le taux d'usure, qui fixe le coût total maximal d'un crédit assurance comprise, a été relevé au 1er octobre à 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus. Avec un taux moyen de 3,40 % hors assurance, la marge reste suffisante pour la grande majorité des dossiers. Seuls les emprunteurs dont l'assurance est très coûteuse, en raison de leur âge ou de leur état de santé, peuvent s'en approcher.
Quelles perspectives pour la fin d'année
Plusieurs éléments laissent anticiper une poursuite de la hausse des taux au quatrième trimestre :
- la politique monétaire : la BCE se réunira le 29 octobre et le 17 décembre, et les marchés anticipent un nouveau resserrement ;
- les taux des emprunts d'État, sensibles au débat budgétaire en cours au Parlement ;
- les objectifs commerciaux des banques, qui ont tendance à relever leurs barèmes en fin d'année une fois leurs objectifs de production atteints.
À l'inverse, certaines mesures du projet de budget pour 2027, comme le prêt à taux zéro destiné aux jeunes parents, pourraient soutenir la demande l'an prochain si elles sont adoptées. L'examen du texte se poursuit à l'Assemblée nationale.
Ce que peuvent faire les acheteurs
Pour les ménages qui ont un projet d'achat, plusieurs leviers permettent de limiter l'effet de la hausse :
- comparer plusieurs offres de prêt, les écarts entre banques pouvant atteindre plusieurs dixièmes de point selon les profils ;
- choisir son assurance emprunteur, dont le coût peut être réduit grâce à la délégation d'assurance ;
- mobiliser les prêts aidés auxquels ils sont éligibles, comme le prêt à taux zéro pour les primo-accédants ;
- négocier le prix, dans un marché où les vendeurs doivent composer avec des acheteurs moins nombreux ;
- sécuriser le taux dès l'émission de l'offre de prêt, garanti pendant sa durée de validité.
Les étapes d'un achat sont présentées dans notre rubrique Achat & Vente.
Questions fréquentes
Quel est le taux moyen d'un crédit immobilier en septembre 2026 ?
3,40 % hors assurance et coût des sûretés, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Le taux moyen du troisième trimestre s'établit à 3,32 %.
La production de crédits immobiliers baisse-t-elle ?
Oui. Au troisième trimestre 2026, la production de crédits recule de 9,2 % et le nombre de prêts de 8,1 % sur un an, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA.
Quelle est la durée moyenne d'un prêt immobilier en 2026 ?
21 ans en moyenne, et près d'un prêt sur deux est accordé sur 25 ans ou plus.
Les taux vont-ils continuer à monter ?
La tendance est à la hausse pour la fin de l'année, en raison de la politique monétaire de la BCE et des tensions sur les taux d'emprunt de l'État. Leur évolution dépendra notamment des décisions de la BCE du 29 octobre et du 17 décembre.
Combien coûte la hausse des taux pour un emprunteur ?
Sur un prêt de 200 000 euros sur 25 ans, passer de 3,23 % à 3,40 % augmente la mensualité d'environ 18 euros et le coût total des intérêts de plus de 5 000 euros, hors assurance.
Que signifie un coût d'opération de 4,2 années de revenus ?
Cela signifie que le coût moyen des opérations financées représente 4,2 fois les revenus annuels des emprunteurs. Plus cet indicateur est élevé, plus l'achat est difficile à financer.
Quelle différence entre les chiffres de Crédit Logement et ceux de la Banque de France ?
L'Observatoire Crédit Logement/CSA mesure les taux des prêts garantis par Crédit Logement dans le secteur concurrentiel. La Banque de France recense l'ensemble des crédits accordés par les établissements. Les niveaux diffèrent légèrement, mais les deux séries évoluent dans le même sens.
Faut-il attendre une baisse des taux pour acheter ?
Aucun indicateur ne laisse anticiper une baisse à court terme. Reporter un projet comporte aussi un risque, celui d'une nouvelle hausse. La décision dépend avant tout de la situation personnelle du ménage et de la solidité de son projet.
Quand seront publiés les prochains chiffres ?
L'Observatoire publiera le tableau de bord d'octobre à la mi-novembre.
