Taux d'usure au 1er octobre 2026 : 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus

Le taux d'usure applicable aux prêts immobiliers à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus s'élève à 5,40 % à compter du 1er octobre 2026, contre 5,29 % au trimestre précédent, selon l'avis publié au Journal officiel fin septembre. Pour les prêts de 10 à moins de 20 ans, il atteint 4,68 %, et 4,09 % pour les prêts de moins de 10 ans. Les prêts à taux variable sont plafonnés à 5,52 % et les prêts relais à 6,49 %.

Le taux d'usure fixe le coût maximal, assurance et frais compris, auquel une banque peut légalement prêter. Sa hausse suit mécaniquement celle des taux pratiqués au cours de l'été. Elle desserre légèrement la contrainte pour les emprunteurs dont le coût total du crédit est élevé, en particulier les plus âgés. Explications.

Les seuils applicables au quatrième trimestre 2026

Catégorie de prêt immobilier aux particuliers	Taux d'usure au 1er octobre 2026
Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans	4,09 %
Prêts à taux fixe d'une durée de 10 ans à moins de 20 ans	4,68 %
Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus	5,40 %
Prêts à taux variable	5,52 %
Prêts relais	6,49 %

Ces taux s'appliquent aux offres de prêt émises du 1er octobre au 31 décembre 2026. La prochaine révision interviendra au 1er janvier 2027.

Qu'est-ce que le taux d'usure ?

Le taux d'usure est le taux maximal légal auquel un établissement de crédit peut accorder un prêt. Il a pour objet de protéger les emprunteurs contre des conditions de crédit excessives. Un prêt consenti à un taux supérieur est qualifié d'usuraire : il constitue une infraction pénale, et les intérêts excédentaires doivent être restitués à l'emprunteur ou imputés sur le capital restant dû.

Le taux d'usure se compare au taux annuel effectif global (TAEG), et non au seul taux nominal du crédit. Le TAEG intègre l'ensemble des coûts liés au crédit :

les intérêts ;
l'assurance emprunteur, lorsqu'elle est exigée pour l'octroi du prêt ;
les frais de dossier ;
les frais de garantie, qu'il s'agisse d'une caution ou d'une hypothèque ;
les éventuels frais de courtage.

Comment il est calculé

Le taux d'usure est fixé chaque trimestre par la Banque de France à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit au cours du trimestre précédent, pour chaque catégorie de prêt. Il est égal à ce taux moyen majoré d'un tiers.

Pour les prêts de 20 ans et plus, le taux effectif moyen relevé est passé de 3,97 % au deuxième trimestre à 4,05 % au troisième trimestre 2026. Le calcul donne : 4,05 % × 4/3 = 5,40 %.

Ce mode de calcul explique le décalage entre l'évolution des taux du marché et celle du taux d'usure. En période de hausse rapide, le plafond, calculé sur les taux du trimestre précédent, peut se rapprocher dangereusement des TAEG des nouveaux crédits.

Qui risque d'être concerné

Pour la majorité des emprunteurs, la marge entre le TAEG de leur crédit et le taux d'usure reste confortable. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux nominal moyen des crédits immobiliers atteignait 3,31 % en août 2026, puis 3,40 % en septembre. Même en ajoutant l'assurance et les frais, la plupart des TAEG restent nettement sous 5,40 %.

Le risque concerne principalement trois catégories d'emprunteurs.

Les emprunteurs plus âgés

Le coût de l'assurance emprunteur augmente fortement avec l'âge. Pour un emprunteur de plus de 55 ou 60 ans, il peut représenter une part importante du TAEG. Combiné à un taux nominal en hausse, il peut rapprocher le TAEG du plafond.

Les emprunteurs présentant un risque de santé

Une surprime d'assurance liée à un risque aggravé de santé alourdit le TAEG. Les règles de la convention AERAS encadrent ces situations, mais certaines surprimes restent élevées.

Les petits montants empruntés

Les frais fixes, comme les frais de dossier ou de garantie, pèsent proportionnellement davantage sur un petit prêt, ce qui augmente le TAEG.

Un exemple de calcul du TAEG

Les exemples ci-dessous sont construits à titre illustratif, pour un prêt de 200 000 euros sur 25 ans au taux nominal de 3,40 %. Les coûts d'assurance et de frais sont exprimés en équivalent de points de TAEG, de façon simplifiée.

Profil	Taux nominal	Assurance (équivalent TAEG)	Frais (équivalent TAEG)	TAEG approximatif	Sous le taux d'usure de 5,40 % ?
Emprunteur de 30 ans	3,40 %	0,15 %	0,20 %	3,75 %	oui
Emprunteur de 50 ans	3,40 %	0,50 %	0,20 %	4,10 %	oui
Emprunteur de 62 ans avec surprime	3,40 %	1,60 %	0,25 %	5,25 %	oui, de justesse

Dans le dernier cas, une légère hausse du taux nominal ou de la surprime suffirait à dépasser le plafond. Le relèvement du taux d'usure au 1er octobre réduit ce risque, sans le supprimer.

Que faire si son dossier dépasse le taux d'usure

Plusieurs solutions permettent de ramener le TAEG sous le plafond :

changer d'assurance emprunteur : la délégation d'assurance permet de choisir un contrat individuel, souvent moins coûteux, à garanties équivalentes ;
ajuster la quotité d'assurance pour un couple, dans les limites acceptées par la banque ;
négocier les frais de dossier ou choisir une garantie moins coûteuse ;
modifier la durée du prêt, en tenant compte du fait que les seuils diffèrent selon la durée ;
augmenter l'apport pour réduire le montant emprunté.

Les règles de changement d'assurance sont détaillées dans notre rubrique Crédit & Financement.

Ce que l'écart entre taux nominal et TAEG révèle

Le taux effectif moyen retenu pour calculer le taux d'usure des prêts de 20 ans et plus atteignait 4,05 % au troisième trimestre 2026. Le taux nominal moyen des crédits, mesuré hors assurance et hors frais par l'Observatoire Crédit Logement/CSA, se situait autour de 3,3 % à la même période (3,31 % en août). L'écart, de l'ordre de 0,7 point, mesure le poids moyen de l'assurance emprunteur, des frais de garantie et des frais de dossier dans le coût total du crédit.

Cet écart rappelle que le taux nominal affiché dans les publicités et les baromètres ne reflète qu'une partie du coût d'un crédit. Pour comparer deux offres, c'est le TAEG qui doit servir de référence, de même que le coût total du crédit en euros, qui figure obligatoirement dans l'offre de prêt.

Il montre aussi l'intérêt de travailler sur les postes autres que le taux nominal :

l'assurance emprunteur, qui peut être choisie librement à garanties équivalentes, et dont le coût varie fortement selon les contrats ;
la garantie, la caution d'un organisme spécialisé et l'hypothèque n'ayant pas le même coût, ni les mêmes conditions de restitution partielle en fin de prêt ;
les frais de dossier, parfois réduits ou supprimés dans le cadre d'une négociation.

Un indicateur de la tendance des taux

L'évolution du taux d'usure d'un trimestre à l'autre donne aussi une indication sur la tendance du marché du crédit. Sa hausse au 1er octobre traduit la remontée des taux moyens au cours de l'été. Elle intervient dans un contexte de resserrement de la politique monétaire, la Banque centrale européenne ayant relevé ses taux directeurs en juin puis en septembre 2026, le taux de dépôt passant à 2,50 % au 16 septembre.

Si cette tendance se poursuit au quatrième trimestre, le taux d'usure devrait de nouveau augmenter au 1er janvier 2027. La hausse progressive des taux, sans emballement, limite pour l'instant le risque de voir le plafond devenir bloquant pour une part importante des dossiers.

Un souvenir de 2022 et 2023

La question du taux d'usure avait pris une importance particulière en 2022 et au début de 2023. Les taux de crédit montaient alors rapidement, alors que le taux d'usure, révisé chaque trimestre, restait calculé sur des taux passés plus bas. De nombreux dossiers avaient été refusés, non faute de solvabilité, mais parce que leur TAEG dépassait le plafond.

Pour fluidifier le marché, les pouvoirs publics avaient décidé une révision mensuelle du taux d'usure, appliquée de février à décembre 2023, avant un retour au rythme trimestriel. La hausse actuelle des taux est beaucoup plus progressive, ce qui limite le risque d'un tel blocage.

Le cas particulier des prêts relais

Les prêts relais permettent d'acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien. La banque avance une partie de la valeur du bien à vendre, généralement pour une durée d'un an renouvelable une fois. Leur taux d'usure, fixé à 6,49 % au quatrième trimestre 2026, est plus élevé que celui des prêts amortissables, compte tenu de leur nature.

Dans un marché où les délais de vente s'allongent et où les prix reculent légèrement, le prêt relais doit être utilisé avec prudence. Une vente plus longue ou à un prix inférieur à l'estimation peut obliger l'emprunteur à supporter plus longtemps deux crédits ou à rembourser une partie du prêt relais avec son épargne. Les étapes d'une vente sont détaillées dans notre rubrique Achat & Vente.

Questions fréquentes

Quel est le taux d'usure pour un prêt immobilier de 25 ans en octobre 2026 ?

5,40 % pour les prêts immobiliers à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus, applicable du 1er octobre au 31 décembre 2026.

Comment est calculé le taux d'usure ?

Il est égal au taux effectif moyen pratiqué par les banques au trimestre précédent pour chaque catégorie de prêt, majoré d'un tiers. Il est publié chaque trimestre au Journal officiel.

Le taux d'usure s'applique-t-il au taux nominal ?

Non. Il se compare au TAEG, qui intègre les intérêts, l'assurance emprunteur, les frais de dossier, de garantie et de courtage.

Une banque peut-elle refuser un prêt à cause du taux d'usure ?

Oui. Une banque ne peut pas accorder un crédit dont le TAEG dépasse le taux d'usure. Changer d'assurance ou réduire les frais permet parfois de passer sous le plafond.

Quand le taux d'usure sera-t-il révisé ?

La prochaine révision interviendra au 1er janvier 2027, sur la base des taux moyens pratiqués au quatrième trimestre 2026.

Quel est le taux d'usure des prêts relais ?

6,49 % à compter du 1er octobre 2026.

Le taux d'usure concerne-t-il les prêts déjà accordés ?

Non. Le taux d'usure s'apprécie à la date d'émission de l'offre de prêt. Un crédit accordé lors d'un trimestre précédent, dans le respect du plafond alors en vigueur, n'est pas remis en cause par la publication de nouveaux seuils, même si ceux-ci baissent par la suite.

Pourquoi le taux d'usure augmente-t-il ce trimestre ?

Parce qu'il est calculé à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les banques au trimestre précédent. Ces taux ont progressé au cours de l'été 2026, sous l'effet de la reprise de l'inflation et du resserrement de la politique monétaire de la Banque centrale européenne.