Les prix des logements anciens en France ont baissé de 1,0 % au deuxième trimestre 2026 par rapport au trimestre précédent, en données provisoires corrigées des variations saisonnières, selon l'indice Notaires-Insee publié le 8 septembre 2026. Sur un an, le recul atteint 0,8 %. Il est porté par les maisons, en baisse de 1,3 %, tandis que les prix des appartements sont quasiment stables (-0,1 %).
Ce repli confirme le retournement amorcé au premier trimestre, dont l'évolution a été révisée à -0,2 % alors qu'elle avait d'abord été estimée à +0,2 %. Après une année 2025 de reprise prudente, le marché de l'ancien subit à nouveau la remontée des taux de crédit et la dégradation du climat économique.
Les chiffres clés du deuxième trimestre 2026
| Indicateur | Évolution |
|---|---|
| Prix des logements anciens, sur un trimestre | -1,0 % |
| Prix des logements anciens, sur un an | -0,8 % |
| Appartements, sur un an | -0,1 % |
| Maisons, sur un an | -1,3 % |
| Île-de-France, sur un trimestre | -0,6 % |
| Province, sur un trimestre | -1,2 % |
| Transactions sur douze mois à fin juin 2026 | environ 958 000 (953 000 à fin mars) |
Le premier trimestre 2026, initialement annoncé à +0,2 %, a été révisé à -0,2 %. Les prix ont donc reculé deux trimestres de suite.
Les maisons décrochent, les appartements résistent
L'écart entre maisons et appartements est le trait le plus marquant de cette publication. Les prix des maisons reculent de 1,3 % sur un an, alors que ceux des appartements sont quasiment stables.
Plusieurs facteurs expliquent cette divergence. Les maisons sont plus souvent achetées par des familles qui financent leur projet à crédit sur de longues durées : elles sont donc plus sensibles à la remontée des taux. Elles sont aussi plus exposées aux exigences de rénovation énergétique, avec un parc ancien souvent classé E, F ou G, qui oblige les acheteurs à intégrer le coût des travaux dans leur budget et, pour les vendeurs, à réaliser un audit énergétique. Enfin, l'engouement pour les maisons avec jardin observé après la crise sanitaire s'est progressivement dissipé.
Les appartements, plus présents dans les grandes villes où l'offre reste limitée, bénéficient d'une demande plus soutenue, notamment de la part de primo-accédants et d'investisseurs.
Île-de-France et province : un recul généralisé
Sur le trimestre, la baisse touche toutes les grandes zones. Elle est plus marquée en province (-1,2 %) qu'en Île-de-France (-0,6 %). Ce constat tranche avec le début d'année, où l'Île-de-France avait soutenu les prix nationaux grâce à un rebond des appartements.
Sur un an, la province recule de 1,0 % et l'Île-de-France de 0,3 %. Dans la région capitale, les appartements progressent encore de 0,3 % sur douze mois, alors que les maisons y baissent de 1,5 %.
Des volumes de ventes qui plafonnent
Le nombre de transactions de logements anciens sur les douze derniers mois atteint environ 958 000 à fin juin 2026, contre 953 000 à fin mars. Ce niveau reste supérieur au point bas de 2024, mais la progression est désormais très faible.
Autrement dit, le marché continue de fonctionner, mais à un rythme qui ne progresse plus. Les ventes se concluent davantage par nécessité (mutation professionnelle, séparation, succession, agrandissement de la famille) que par anticipation d'une hausse.
Pourquoi les prix repartent à la baisse
Des taux de crédit en hausse
Le taux moyen des crédits immobiliers était de 3,24 % au deuxième trimestre 2026, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, après être resté autour de 3,2 % de février à avril. Il est reparti à la hausse : 3,26 % en juin, 3,31 % en août, puis 3,40 % en septembre. Dans un contexte de tensions géopolitiques et de reprise de l'inflation, la Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs en juin, et les marchés anticipent un nouveau resserrement. Le coût de l'argent remonte, ce qui réduit la capacité d'achat des ménages à revenu constant. L'évolution des conditions de financement est suivie dans notre rubrique Crédit & Financement.
Une confiance des ménages dégradée
Les notaires évoquent dans leur dernière note un contexte économique incertain et une confiance des ménages dégradée. Les acquéreurs prennent davantage de temps pour se décider, visitent plus et négocient davantage. Certains reportent leur projet en attendant d'y voir plus clair, notamment sur l'évolution des taux et sur la situation budgétaire et politique.
Un rapport de force qui se rééquilibre
Lorsque les acheteurs se raréfient et négocient, les vendeurs doivent ajuster leurs prix pour vendre dans un délai raisonnable. Les marges de négociation s'élargissent, en particulier pour les biens qui cumulent des défauts : mauvaise étiquette énergétique, travaux importants, emplacement moins recherché.
Baisse des prix contre hausse des taux : le calcul
Pour un acheteur qui emprunte, une baisse modérée des prix est rapidement absorbée par une hausse des taux. Un calcul simple permet de le mesurer, hors assurance emprunteur.
Prenons un emprunt de 200 000 euros sur 25 ans :
| Taux du crédit | Mensualité | Coût total des intérêts |
|---|---|---|
| 3,0 % | environ 948 € | environ 84 500 € |
| 3,4 % | environ 991 € | environ 97 200 € |
Une hausse de 0,4 point du taux renchérit la mensualité d'environ 42 euros et le coût total du crédit d'environ 12 700 euros. À titre de comparaison, une baisse de 1,3 % du prix d'une maison de 250 000 euros représente environ 3 250 euros.
Le raisonnement est le même du point de vue de la capacité d'emprunt. Avec une mensualité maximale de 1 000 euros sur 25 ans, un ménage peut emprunter environ 210 900 euros à 3,0 %, mais seulement 201 900 euros à 3,4 %. La perte de capacité d'emprunt, de l'ordre de 9 000 euros, dépasse largement l'effet de la baisse des prix observée sur un an.
C'est ce qui explique la prudence des acheteurs malgré le recul des prix : tant que les taux remontent, le pouvoir d'achat immobilier des ménages qui empruntent ne s'améliore pas, voire se dégrade. Les acheteurs disposant d'un apport important ou achetant comptant sont, eux, les premiers à profiter de la baisse.
Ce qu'annoncent les avant-contrats
Les notaires calculent des indicateurs avancés à partir des avant-contrats, c'est-à-dire des compromis et promesses signés, qui préfigurent les ventes définitives quelques mois plus tard. Selon leur note de juillet, ces indicateurs projetaient sur trois mois, à fin juillet 2026, un recul de 0,5 % pour les appartements et de 1,2 % pour les maisons en France métropolitaine.
Ces projections, cohérentes avec les chiffres publiés par l'Insee, suggèrent que la baisse s'est poursuivie au début de l'été. Elles doivent toutefois être interprétées avec prudence : elles reposent sur un échantillon d'avant-contrats et peuvent être révisées.
Comment lire l'indice Notaires-Insee
L'indice Notaires-Insee est la référence statistique pour l'évolution des prix des logements anciens en France. Il est construit à partir des actes de vente enregistrés par les notaires, ce qui lui confère une base très large.
Trois précautions de lecture s'imposent :
- un décalage dans le temps : les actes de vente sont signés environ trois mois après les compromis. L'indice du deuxième trimestre reflète donc des accords conclus pour l'essentiel au premier trimestre ;
- des données corrigées : les évolutions trimestrielles sont corrigées des variations saisonnières, et l'indice tient compte des caractéristiques des biens vendus pour mesurer l'évolution à qualité constante ;
- des chiffres provisoires : chaque publication peut réviser les trimestres précédents, comme l'illustre le passage du premier trimestre de +0,2 % à -0,2 %.
Ces moyennes nationales masquent par ailleurs de fortes disparités locales entre métropoles, villes moyennes et zones rurales. Un recul national de 0,8 % peut ainsi coexister avec une hausse dans certaines villes recherchées et une baisse plus marquée dans des territoires où la demande s'affaiblit. Pour évaluer un bien précis, les références de ventes récentes dans le quartier, disponibles auprès des notaires ou dans la base publique des demandes de valeurs foncières, restent plus pertinentes que les moyennes nationales.
Ce que cela change pour les acheteurs et les vendeurs
Pour les acheteurs qui disposent d'un financement solide, le contexte offre davantage de choix et de marge de négociation qu'au cours des années de forte hausse. La remontée des taux limite cependant le gain en pouvoir d'achat : un recul des prix de 1 % est vite compensé par une hausse de quelques dixièmes de point du taux de crédit sur un emprunt de vingt ou vingt-cinq ans.
Pour les vendeurs, le principal enjeu est d'afficher un prix cohérent avec le marché local dès la mise en vente. Un bien surévalué reste plus longtemps en annonce, ce qui finit souvent par conduire à une baisse de prix plus importante que si le prix avait été ajusté dès le départ. Les étapes d'une vente et les leviers de négociation sont traités dans notre rubrique Achat & Vente.
Quelles perspectives pour la fin d'année
L'évolution des prix au second semestre dépendra principalement de trois facteurs : la trajectoire des taux de crédit, elle-même liée aux décisions de la Banque centrale européenne et aux taux des emprunts d'État ; l'évolution de l'inflation et du pouvoir d'achat ; et le climat politique et budgétaire, avec l'examen du budget 2027 à l'automne et l'approche de l'élection présidentielle.
Dans un scénario où les taux continueraient à monter, la baisse pourrait se prolonger, en particulier pour les maisons et les biens énergivores. Dans un scénario de stabilisation des taux, le marché pourrait retrouver un équilibre autour des niveaux actuels. La prochaine publication de l'Insee, prévue le 24 novembre, permettra de préciser la tendance. Le suivi des prix et des volumes est disponible dans notre rubrique Marché & Prix.
Questions fréquentes
Les prix de l'immobilier baissent-ils en 2026 ?
Oui, dans l'ancien. Selon l'indice Notaires-Insee, ils ont reculé de 1,0 % au deuxième trimestre 2026 et de 0,8 % sur un an. Le premier trimestre a été révisé en baisse de 0,2 %.
Les maisons baissent-elles plus que les appartements ?
Oui. Sur un an, les prix des maisons anciennes reculent de 1,3 %, contre -0,1 % pour les appartements. Les maisons sont plus sensibles à la hausse des taux et aux contraintes de rénovation énergétique.
Combien de logements anciens se sont vendus en un an ?
Environ 958 000 sur les douze mois allant de juillet 2025 à juin 2026. Ce volume reste supérieur au point bas de 2024, mais sa progression ralentit nettement.
Pourquoi l'indice du premier trimestre a-t-il été révisé ?
Les indices sont publiés en données provisoires et sont révisés à mesure que des actes supplémentaires sont intégrés. Le premier trimestre 2026 est ainsi passé d'une estimation de +0,2 % à -0,2 %.
La baisse va-t-elle se poursuivre ?
Les indicateurs avancés des notaires, fondés sur les avant-contrats, projetaient une poursuite de la baisse au début de l'été, en particulier pour les maisons. La suite dépendra surtout de l'évolution des taux de crédit et du climat économique.
