Un propriétaire qui veut vendre un logement loué peut le vendre occupé, à tout moment, sans l'accord du locataire : le bail se poursuit et l'acquéreur devient le nouveau bailleur. Il peut aussi donner congé pour vendre à son locataire, mais uniquement pour l'échéance du bail, avec un préavis de six mois pour une location vide et de trois mois pour une location meublée. En location vide, le congé pour vendre ouvre au locataire un droit de préemption : il est prioritaire pour acheter le logement aux prix et conditions proposés.
Le choix entre ces deux options dépend du calendrier du vendeur, du prix attendu et du profil des acheteurs visés. Un logement libre attire les acheteurs qui veulent l'occuper et se vend en général plus cher ; un logement occupé intéresse surtout les investisseurs. Voici les règles et les points de vigilance.
Option 1 : vendre le logement occupé
Le propriétaire peut vendre son logement à tout moment, même en cours de bail, sans avoir à attendre l'échéance ni à obtenir l'accord du locataire. Le bail n'est pas affecté par la vente : il se poursuit aux mêmes conditions, et l'acquéreur devient le bailleur.
Le locataire ne dispose d'aucun droit de préemption dans ce cas, sauf situations particulières comme certaines ventes par lots d'immeubles entiers. Il doit être informé du changement de propriétaire, généralement par un courrier conjoint du vendeur et de l'acquéreur ou du notaire, qui lui indique à qui verser désormais son loyer.
À qui s'adresse un logement occupé
Un logement vendu occupé intéresse principalement les investisseurs, qui recherchent un rendement immédiat sans avoir à chercher un locataire. Pour eux, plusieurs éléments comptent :
- le montant du loyer et sa cohérence avec le marché ;
- l'ancienneté et la date d'échéance du bail ;
- la régularité des paiements du locataire ;
- l'âge et la situation du locataire, qui peuvent limiter la possibilité de récupérer le logement à l'avenir ;
- la classe énergétique, un logement classé G ne pouvant plus faire l'objet d'un renouvellement de bail.
Une décote fréquente
Un logement occupé se vend généralement moins cher qu'un logement libre, car l'acheteur ne peut pas en disposer à sa guise. La décote varie selon le niveau du loyer, la durée restant à courir du bail et la protection éventuelle du locataire. Elle est plus faible lorsque le loyer est élevé et l'échéance proche, plus forte lorsque le locataire bénéficie d'une protection renforcée ou que le loyer est bas.
Option 2 : donner congé pour vendre
Le calendrier
Le congé pour vendre ne peut être délivré que pour la date d'échéance du bail. Le bailleur doit respecter un préavis :
| Type de location | Préavis du congé pour vendre | Droit de préemption du locataire |
|---|---|---|
| Location vide | 6 mois avant l'échéance du bail | oui |
| Location meublée | 3 mois avant l'échéance du bail | pas de droit légal |
Pour une location vide consentie par un bailleur particulier, le bail dure trois ans : il faut donc anticiper la vente plusieurs mois à l'avance, et parfois attendre plus de deux ans si le bail vient d'être renouvelé.
Le contenu du congé
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Pour une location vide, il doit indiquer le motif de la vente, le prix et les conditions de la vente projetée, et reproduire les dispositions légales relatives au droit de préemption. Une notice d'information sur les droits du locataire doit y être jointe.
Un congé irrégulier, par exemple délivré trop tard ou sans les mentions obligatoires, est nul : le bail se renouvelle alors automatiquement.
Le droit de préemption du locataire
En location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Il dispose des deux premiers mois du préavis pour accepter l'offre. S'il accepte, il bénéficie d'un délai de deux mois pour signer l'acte de vente, porté à quatre mois s'il recourt à un prêt.
Si le locataire refuse ou ne répond pas, il doit quitter le logement à l'échéance du bail. Le propriétaire peut alors vendre le logement libre.
Une seconde chance si le prix baisse
Si le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux que ceux proposés au locataire, il doit en informer ce dernier, qui bénéficie d'un nouveau droit de préemption. Cette règle évite qu'un bailleur fixe un prix volontairement élevé dans le congé pour dissuader le locataire, avant de vendre moins cher à un tiers. À défaut, la vente peut être annulée à la demande du locataire.
La protection des locataires âgés
Certains locataires bénéficient d'une protection renforcée contre le congé, y compris pour vendre. Lorsque le locataire a plus de 65 ans et que ses ressources sont inférieures à un plafond, le bailleur ne peut pas lui donner congé sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un secteur géographique proche.
Cette protection ne s'applique pas lorsque le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au plafond. Elle s'applique aussi lorsque le locataire héberge une personne à charge répondant à ces conditions.
Pour un propriétaire dont le locataire est protégé, la vente occupée est souvent la seule option réaliste à court terme.
Le congé frauduleux est sanctionné
Un congé pour vendre délivré alors que le bailleur n'a pas réellement l'intention de vendre, par exemple pour se débarrasser d'un locataire ou relouer plus cher, est frauduleux. Le locataire peut en demander l'annulation et des dommages et intérêts. Le bailleur s'expose en outre à une amende pénale.
Les juges examinent notamment si le bien a effectivement été mis en vente après le départ du locataire, à quel prix et dans quel délai.
Le cas de la location meublée
En location meublée, le bailleur peut donner congé pour vendre à l'échéance du bail d'un an, avec un préavis de trois mois. La loi ne prévoit pas de droit de préemption au profit du locataire, sauf clause contraire du bail. La protection des locataires âgés aux ressources modestes s'applique en revanche, dans des conditions comparables.
Vendre occupé ou libre : comment choisir
Plusieurs critères orientent le choix :
- le calendrier : la vente occupée est immédiate, la vente libre suppose d'attendre l'échéance du bail ;
- le prix : un logement libre se vend en général plus cher, mais la différence peut être compensée par le gain de temps et l'absence de période sans loyer ;
- le marché local : dans une ville où la demande d'investisseurs est forte, un logement bien loué se vend facilement ; dans un marché de propriétaires occupants, un logement libre trouvera plus d'acheteurs ;
- la situation du locataire : un locataire protégé ou dont le bail vient d'être renouvelé limite les options ;
- l'intérêt du locataire pour l'achat : un locataire qui souhaite acheter peut accepter une vente de gré à gré, en dehors de toute procédure de congé.
Proposer directement au locataire d'acheter, avant toute démarche, est souvent la solution la plus simple : elle évite les frais de commercialisation et les délais, et le locataire connaît déjà le logement.
Préparer la vente d'un logement occupé
Un logement occupé se vend mieux lorsque l'acheteur dispose d'emblée de toutes les informations sur la location. Le vendeur a intérêt à réunir :
- le bail en cours et ses éventuels avenants, avec la date d'échéance et les conditions de renouvellement ;
- l'historique des loyers et des révisions appliquées, ainsi que les quittances récentes, qui attestent de la régularité des paiements ;
- l'état des lieux d'entrée et l'inventaire du mobilier pour une location meublée ;
- le montant du dépôt de garantie versé par le locataire ;
- les diagnostics annexés au bail et ceux nécessaires à la vente, en particulier le diagnostic de performance énergétique ;
- le décompte des charges et la dernière régularisation.
Les visites
L'organisation des visites demande l'accord et la coopération du locataire. Pendant le préavis d'un congé, la loi oblige le locataire à permettre les visites en vue de la vente, dans la limite de deux heures par jour ouvrable, en dehors des jours fériés, selon des modalités fixées d'un commun accord. En dehors de cette période, notamment pour une vente occupée en cours de bail, aucune disposition ne l'y contraint expressément : un accord amiable est indispensable.
Informer le locataire tôt, lui expliquer le projet et convenir d'un calendrier de visites facilitent grandement la vente. Un locataire coopératif, qui maintient le logement en bon état et accueille les visiteurs, est un atout pour le vendeur.
La fiscalité de la vente
La vente d'un logement loué est soumise à l'impôt sur la plus-value immobilière, après abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour un logement loué meublé au régime réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value depuis février 2025. Les règles de calcul sont détaillées dans notre rubrique Fiscalité & Réglementation.
Le dépôt de garantie versé par le locataire doit être transféré à l'acquéreur, qui devient redevable de sa restitution en fin de bail. L'acte de vente prévoit en général cette transmission. Les étapes d'une vente sont présentées dans notre rubrique Achat & Vente, et les règles du bail dans notre rubrique Location & Investissement.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un appartement avec un locataire dedans ?
Oui, à tout moment et sans l'accord du locataire. Le bail se poursuit avec l'acquéreur, qui devient le nouveau bailleur. Le locataire n'a pas de droit de préemption dans ce cas.
Quel préavis pour donner congé pour vendre ?
Six mois avant l'échéance du bail pour une location vide, trois mois pour une location meublée. Le congé ne peut prendre effet qu'à l'échéance du bail.
Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?
Oui, en location vide, lorsque le bailleur lui donne congé pour vendre. Il dispose des deux premiers mois du préavis pour accepter l'offre aux prix et conditions indiqués.
Peut-on donner congé à un locataire âgé ?
Si le locataire a plus de 65 ans et des ressources modestes, le bailleur doit lui proposer un relogement adapté, sauf s'il a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes.
Que se passe-t-il si le bailleur vend moins cher après le refus du locataire ?
Il doit informer le locataire, qui bénéficie d'un nouveau droit de préemption aux nouvelles conditions. À défaut, la vente peut être annulée.
Qui récupère le dépôt de garantie en cas de vente ?
Il est transféré à l'acquéreur, qui devient responsable de sa restitution au locataire en fin de bail.
Le locataire peut-il refuser les visites ?
Pendant le préavis d'un congé pour vendre, il doit permettre les visites dans la limite de deux heures par jour ouvrable. En dehors de cette période, les visites reposent sur un accord amiable avec le locataire.
