L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est dû par les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Il remplace depuis 2018 l'ancien impôt de solidarité sur la fortune, en ne retenant que les actifs immobiliers. Une fois le seuil franchi, l'impôt est calculé selon un barème progressif qui s'applique dès 800 000 euros, avec des taux allant de 0,5 % à 1,5 %.
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur, et certaines dettes sont déductibles. Les biens détenus indirectement, via une société civile immobilière ou des parts de fonds immobiliers, sont également pris en compte. Voici ce qu'il faut savoir sur cet impôt, qui touche un nombre croissant de propriétaires dans les grandes villes où les prix ont fortement augmenté.
Qui est concerné
L'IFI concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Pour un couple marié ou pacsé, le seuil est apprécié au niveau du foyer : il n'est pas doublé. Les couples vivant en concubinage notoire sont également imposés ensemble.
Les personnes domiciliées en France sont imposables sur leurs biens immobiliers situés en France et à l'étranger. Les personnes domiciliées hors de France ne sont imposables que sur leurs biens immobiliers situés en France.
Quels biens sont taxables
Entrent dans l'assiette de l'IFI l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus par le foyer :
- la résidence principale, après abattement de 30 % ;
- les résidences secondaires ;
- les logements loués, vides ou meublés ;
- les terrains, y compris les terrains à bâtir ;
- les parts de sociétés civiles immobilières, à proportion de la valeur des immeubles qu'elles détiennent ;
- les parts de sociétés civiles de placement immobilier et d'organismes de placement collectif immobilier, pour la fraction de leur valeur représentative d'actifs immobiliers ;
- certains contrats d'assurance vie, pour la fraction investie en supports immobiliers.
Les biens exonérés
Plusieurs catégories de biens sont exonérées, totalement ou partiellement :
- les biens professionnels, comme l'immobilier affecté à l'activité principale du redevable, sous conditions ;
- les bois et forêts et les parts de groupements forestiers, exonérés aux trois quarts sous conditions d'engagement de gestion durable ;
- les biens ruraux donnés à bail à long terme, partiellement exonérés sous conditions.
Le cas du démembrement
Lorsqu'un bien est démembré, l'usufruitier déclare en principe la valeur de la pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. Des exceptions existent, notamment pour certains démembrements résultant de la loi, comme l'usufruit du conjoint survivant, où la valeur est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire.
Comment évaluer ses biens
Les biens sont déclarés à leur valeur vénale au 1er janvier, c'est-à-dire au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel. Il appartient au redevable de les évaluer, sous le contrôle de l'administration.
Plusieurs méthodes peuvent être utilisées : comparaison avec les ventes de biens similaires, estimation par un professionnel, références des notaires. La base publique des demandes de valeurs foncières, qui recense les ventes enregistrées, constitue une source utile.
Des décotes peuvent s'appliquer dans certaines situations :
- un logement loué vaut généralement moins qu'un logement libre, car l'acheteur ne peut pas en disposer immédiatement. Une décote, appréciée au cas par cas, est admise ;
- un bien détenu en indivision peut bénéficier d'une décote liée aux contraintes de l'indivision ;
- la résidence principale bénéficie d'un abattement légal de 30 %, qui ne s'applique pas si elle est détenue par une société civile immobilière, sauf cas particuliers.
Le recul des prix observé en 2026 dans certaines villes doit être pris en compte dans l'évaluation au 1er janvier 2027. Le suivi des prix est disponible dans notre rubrique Fiscalité & Réglementation.
Les dettes déductibles
Le patrimoine immobilier est retenu pour sa valeur nette, après déduction des dettes qui s'y rapportent et qui existent au 1er janvier :
- les emprunts contractés pour l'acquisition des biens taxables ou pour des travaux sur ces biens, pour le capital restant dû ;
- les impôts afférents aux biens, comme la taxe foncière de l'année, à condition qu'ils soient dus au 1er janvier ;
- les dépenses de travaux engagées mais non encore payées.
Des règles anti-abus encadrent la déduction des prêts in fine, des emprunts contractés auprès de membres de la famille et des dettes lorsque le patrimoine taxable dépasse 5 millions d'euros.
Le barème
L'impôt est calculé selon un barème progressif appliqué à la valeur nette taxable du patrimoine, dès lors que celle-ci dépasse 1,3 million d'euros.
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,5 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,7 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % |
Un patrimoine de 1,3 million d'euros n'est donc pas imposable, mais un patrimoine de 1,35 million l'est dès 800 000 euros. Pour éviter un effet de seuil trop brutal, une décote s'applique aux patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros.
Le plafonnement
Le total de l'IFI et des impôts sur le revenu dus au titre des revenus de l'année précédente ne peut excéder 75 % de ces revenus. Si ce total est dépassé, l'excédent vient en réduction de l'IFI. Ce mécanisme protège les redevables disposant d'un patrimoine important mais de revenus modestes.
Les réductions d'impôt
Les dons à certains organismes d'intérêt général ouvrent droit à une réduction d'IFI égale à 75 % de leur montant, dans la limite de 50 000 euros par an.
Un exemple chiffré
Un couple possède au 1er janvier :
- sa résidence principale, estimée à 1 000 000 euros ;
- un appartement loué, estimé à 450 000 euros, sur lequel reste un emprunt de 120 000 euros ;
- des parts de SCPI pour 100 000 euros, dont 90 % représentent des actifs immobiliers.
| Élément | Calcul | Montant retenu |
|---|---|---|
| Résidence principale | 1 000 000 × 70 % | 700 000 € |
| Appartement loué | 450 000 | 450 000 € |
| Emprunt sur l'appartement | - 120 000 € | |
| SCPI | 100 000 × 90 % | 90 000 € |
| Patrimoine net taxable | 1 120 000 € |
Le patrimoine net taxable étant inférieur à 1,3 million d'euros, le couple n'est pas redevable de l'IFI. Sans l'abattement de 30 % sur la résidence principale, il aurait été au-dessus du seuil. Une décote pour location appliquée à l'appartement réduirait encore la base.
SCI, indivision, démembrement : les points d'attention
Les montages patrimoniaux courants ont des conséquences spécifiques pour l'IFI.
La société civile immobilière. Les associés déclarent la valeur de leurs parts à proportion de la valeur des immeubles détenus par la société, diminuée des dettes de la société afférentes à ces immeubles. Une résidence principale détenue par une SCI ne bénéficie pas, en principe, de l'abattement de 30 %. Les comptes courants d'associés et les prêts consentis par les associés à la société font l'objet de règles particulières.
L'indivision. Chaque indivisaire déclare sa quote-part de la valeur du bien. Une décote pour indivision peut être appliquée, à condition d'être justifiée par les contraintes réelles qui pèsent sur le bien.
Le démembrement. L'usufruitier déclare en principe la pleine propriété. Dans le cadre d'une donation de la nue-propriété, le parent qui conserve l'usufruit reste donc imposable sur la valeur totale du bien, ce qui limite l'effet du démembrement sur l'IFI.
Les erreurs fréquentes
Plusieurs erreurs reviennent régulièrement dans les déclarations :
- oublier des actifs indirects, comme les parts de SCPI ou les unités de compte immobilières d'un contrat d'assurance vie ;
- déduire des dettes non admises, par exemple un emprunt sans lien avec un bien taxable ou un prêt familial non conforme ;
- sous-évaluer la résidence principale en appliquant une décote en plus de l'abattement légal de 30 % ;
- ne pas actualiser les valeurs d'une année sur l'autre, alors que le marché a évolué ;
- négliger les biens situés à l'étranger pour les résidents fiscaux français.
La déclaration et le paiement
Les redevables déclarent leur patrimoine immobilier en même temps que leurs revenus, au printemps, sur une déclaration annexe à la déclaration de revenus. Ils indiquent la valeur de leurs biens, les dettes déductibles et le patrimoine net taxable. L'impôt est ensuite calculé par l'administration et figure sur l'avis d'impôt sur le revenu, reçu à la fin de l'été, avec une date de paiement à l'automne.
L'administration dispose d'un délai de reprise de trois ans en cas d'insuffisance de déclaration, et de six ans en cas d'omission totale de déclaration. Une évaluation manifestement sous-estimée expose à un redressement et à des pénalités.
Ce que l'IFI change pour les investisseurs
Pour un investisseur, l'IFI s'ajoute à la fiscalité des revenus locatifs et à celle des plus-values. Il pèse davantage sur les biens à faible rendement, comme certains logements de centre-ville acquis pour leur valorisation. Les dettes contractées pour acheter un bien locatif réduisent la base taxable tant qu'elles ne sont pas remboursées. La fiscalité de l'investissement locatif est détaillée dans notre rubrique Location & Investissement.
Questions fréquentes
À partir de quel montant paie-t-on l'IFI ?
Lorsque le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Le seuil n'est pas doublé pour un couple.
La résidence principale est-elle taxée à l'IFI ?
Oui, mais elle bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale, sauf si elle est détenue par une société civile immobilière.
Les dettes sont-elles déductibles ?
Oui, notamment les emprunts contractés pour acquérir ou rénover les biens taxables, pour leur capital restant dû au 1er janvier, et les impôts afférents aux biens. Des règles particulières encadrent certains prêts.
Comment évaluer un logement loué pour l'IFI ?
À sa valeur vénale au 1er janvier, en tenant compte de l'occupation par un locataire, qui justifie en général une décote par rapport à un logement libre.
Les SCPI sont-elles soumises à l'IFI ?
Oui, pour la fraction de leur valeur représentative d'actifs immobiliers, communiquée chaque année par la société de gestion.
Quand déclare-t-on l'IFI ?
Au printemps, en même temps que la déclaration de revenus, sur une annexe dédiée. L'impôt est payé à l'automne, selon les indications de l'avis d'imposition.
Un couple non marié est-il imposé séparément à l'IFI ?
Non, s'il vit en concubinage notoire. Les couples mariés, pacsés et les concubins notoires forment un seul foyer pour l'IFI, et le seuil de 1,3 million d'euros s'apprécie sur leur patrimoine commun.
Les meubles meublants sont-ils soumis à l'IFI ?
Non. Seuls les biens et droits immobiliers entrent dans l'assiette de l'IFI. Les meubles, les liquidités, les placements financiers non immobiliers ou les œuvres d'art en sont exclus.
