Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 à l'Assemblée nationale, prévoit de plafonner l'amortissement que peuvent déduire les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). L'amortissement des locaux serait limité à 2,5 % de leur valeur par an, et à 7 000 euros par an et par foyer fiscal, quel que soit le nombre de logements loués. Pour les meublés de tourisme, les plafonds seraient abaissés à 1,5 % et 5 000 euros.
Mise à jour du 20 octobre 2026. L'examen du projet de loi de finances a commencé à l'Assemblée nationale. Selon les premières informations, des amendements adoptés en commission des finances modifieraient le périmètre du plafonnement : exclusion de certaines locations meublées d'habitation (résidence principale du locataire, bail étudiant, bail mobilité) et durcissement pour les nouveaux meublés de tourisme. Les sources divergent sur le détail et le texte n'est pas définitif : les mesures décrites ci-dessous sont celles du projet déposé le 1er octobre.
Cette mesure, qui s'appliquerait à partir de 2027, réduirait l'avantage fiscal qui fait l'attrait de la location meublée au régime réel. Elle s'ajouterait à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, en vigueur depuis février 2025. Le texte n'est toutefois qu'un projet : il doit être débattu au Parlement à partir de la mi-octobre et peut être modifié.
L'amortissement, cœur de l'avantage fiscal du LMNP
Les revenus d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Au régime réel, le loueur peut déduire de ses loyers ses charges réelles, mais aussi l'amortissement du bien : une fraction de sa valeur, hors terrain, considérée comme une charge correspondant à son usure.
En pratique, l'amortissement des murs est souvent calculé sur une durée de 25 à 40 ans selon les composants, ce qui représente de l'ordre de 2,5 à 4 % de la valeur du bâti par an. S'y ajoute l'amortissement du mobilier et des travaux, sur des durées plus courtes.
L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la fraction non déduite est reportable sans limite de durée. Il permet ainsi à de nombreux loueurs de ne payer aucun impôt sur leurs loyers pendant de longues années.
Ce que prévoit le projet de budget
Selon les présentations du texte publiées après son dépôt, l'article consacré à la location meublée prévoit :
| Type de location | Plafond annuel en pourcentage de la valeur des locaux | Plafond annuel en euros, par foyer fiscal |
|---|---|---|
| Location meublée non professionnelle | 2,5 % | 7 000 € |
| Meublé de tourisme | 1,5 % | 5 000 € |
Les deux plafonds se cumulent : l'amortissement annuel déductible serait égal au plus faible des deux. Le plafond en euros s'appliquerait par foyer fiscal, et non par logement : un propriétaire de plusieurs meublés serait donc limité à 7 000 euros d'amortissement par an pour l'ensemble de ses biens.
Les résidences de services, comme les résidences pour étudiants, pour seniors ou les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, seraient exclues du dispositif, comme elles l'avaient été de la réintégration des amortissements dans la plus-value.
Le sort des amortissements reportés
Le traitement des amortissements déjà constitués et non encore déduits, souvent importants chez les loueurs installés depuis longtemps, fait l'objet de lectures différentes. Plusieurs analyses évoquent un encadrement de leur utilisation future, dans le temps et en proportion du bénéfice. Ce point, essentiel pour les loueurs existants, devra être précisé lors des débats parlementaires.
Ce que cela changerait : deux exemples
Les exemples ci-dessous, construits par la rédaction, comparent l'amortissement annuel des murs selon les règles actuelles et selon le projet, pour un amortissement actuel calculé sur 30 ans.
Un studio de 160 000 euros
Le studio est acheté 160 000 euros, dont 130 000 euros de bâti. L'amortissement actuel des murs atteint environ 4 333 euros par an.
| Règle | Calcul | Amortissement annuel |
|---|---|---|
| Actuelle (30 ans) | 130 000 / 30 | environ 4 333 € |
| Projet : 2,5 % | 130 000 × 2,5 % | 3 250 € |
| Projet : plafond en euros | 7 000 € | 7 000 € |
| Projet : montant retenu (le plus faible) | 3 250 € |
L'amortissement déductible baisserait d'environ 1 083 euros par an. Pour un loueur imposé dans la tranche à 30 %, et si cet amortissement suffisait jusqu'ici à neutraliser le revenu, l'impôt sur le revenu supplémentaire serait d'environ 325 euros par an, avant prélèvements sociaux.
Deux appartements pour 600 000 euros
Un foyer possède deux appartements meublés achetés au total 600 000 euros, dont 500 000 euros de bâti. L'amortissement actuel des murs atteint environ 16 667 euros par an.
| Règle | Calcul | Amortissement annuel |
|---|---|---|
| Actuelle (30 ans) | 500 000 / 30 | environ 16 667 € |
| Projet : 2,5 % | 500 000 × 2,5 % | 12 500 € |
| Projet : plafond en euros | 7 000 € | 7 000 € |
| Projet : montant retenu (le plus faible) | 7 000 € |
L'amortissement déductible serait divisé par plus de deux. Pour les foyers détenant plusieurs biens ou des biens de valeur élevée, c'est le plafond en euros qui deviendrait la contrainte principale, et l'impact fiscal serait nettement plus important.
Pourquoi le gouvernement cible le LMNP
L'avantage fiscal de la location meublée au régime réel est critiqué depuis plusieurs années. Plusieurs rapports publics ont relevé qu'il favorisait la location meublée par rapport à la location vide, sans contrepartie en termes de loyers ou d'accès au logement, et qu'il contribuait au développement des meublés de tourisme dans les zones tendues.
Une première étape a été franchie avec la loi de finances pour 2025, qui a imposé la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente, et avec la loi Le Meur, qui a réduit l'abattement du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés. Le projet de budget pour 2027 s'attaque désormais à l'avantage annuel.
Dans un contexte de déficit public élevé, le gouvernement cherche aussi des recettes. Le rendement attendu de la mesure n'a pas été détaillé dans les premières présentations.
Les autres mesures logement du projet de budget
Le projet de loi de finances pour 2027 comporte d'autres dispositions touchant au logement, présentées lors de son dépôt :
- un prêt à taux zéro destiné aux jeunes parents, ouvert sous conditions aux ménages ayant un enfant à naître ou un jeune enfant ;
- un gel des aides personnelles au logement en 2027 ;
- une fiscalité allégée et temporaire des dons d'argent au sein des familles, à un taux de 6 % ;
- un recentrage des missions de l'Agence nationale de l'habitat sur les rénovations globales et les copropriétés dégradées.
Ces mesures seront examinées par les commissions puis en séance à l'Assemblée nationale, à partir du 13 octobre, avant le Sénat. Les évolutions de la fiscalité immobilière sont suivies dans notre rubrique Fiscalité & Réglementation.
LMNP et LMP : un rappel des deux statuts
Le plafonnement envisagé vise les loueurs en meublé non professionnels. Le statut dépend du niveau des recettes et de leur part dans les revenus du foyer.
Un loueur est considéré comme professionnel lorsque ses recettes de location meublée dépassent 23 000 euros par an et excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) entraîne des conséquences spécifiques : affiliation au régime social des indépendants avec paiement de cotisations sociales, imputation des déficits sur le revenu global, régime des plus-values professionnelles avec exonérations possibles selon la durée d'activité et le niveau de recettes.
Dans les autres cas, le loueur relève du statut de loueur en meublé non professionnel. C'est le cas de la grande majorité des particuliers qui louent un ou quelques logements meublés en complément de leurs revenus. Les présentations du projet de budget ne mentionnent pas d'application du plafonnement aux loueurs professionnels, un point qui devra être confirmé à la lecture du texte.
Le calendrier d'examen du budget
Le projet de loi de finances suit une procédure encadrée par la Constitution et la loi organique relative aux lois de finances. Après son dépôt le 1er octobre, il est examiné par la commission des finances de l'Assemblée nationale, qui peut adopter des amendements. L'examen en séance publique doit débuter le 13 octobre, en commençant par la première partie, consacrée aux recettes, où figurent les mesures fiscales.
Le texte est ensuite transmis au Sénat, avant une commission mixte paritaire chargée de trouver un compromis entre les deux assemblées. Le Parlement dispose de soixante-dix jours pour se prononcer. Dans un contexte où le gouvernement ne dispose pas d'une majorité absolue à l'Assemblée nationale, le recours à l'article 49, alinéa 3, de la Constitution, qui permet d'adopter un texte sans vote sauf motion de censure, reste une possibilité. Le texte définitif peut enfin être soumis au Conseil constitutionnel.
Chacune de ces étapes peut modifier la mesure : seuils, champ d'application, date d'entrée en vigueur ou traitement des amortissements reportés.
Ce que les loueurs peuvent anticiper
Tant que le texte n'est pas voté, les règles actuelles continuent de s'appliquer. Plusieurs points méritent néanmoins l'attention des loueurs en meublé :
- mesurer l'impact potentiel sur leur situation, en fonction de la valeur de leurs biens et de leur nombre ;
- faire le point sur les amortissements reportés, dont le sort dépendra de la rédaction finale ;
- comparer avec la location vide au régime réel des revenus fonciers, qui permet de déduire les charges réelles et de constituer un déficit foncier imputable sur le revenu global, mais pas d'amortir le bien ;
- intégrer la fiscalité de la revente, avec la réintégration des amortissements dans la plus-value depuis 2025.
Les arbitrages entre location vide et meublée sont détaillés dans notre rubrique Location & Investissement.
Questions fréquentes
Que prévoit le PLF 2027 pour les LMNP ?
Il propose de plafonner l'amortissement des locaux loués meublés à 2,5 % de leur valeur par an et à 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, les plafonds seraient de 1,5 % et 5 000 euros.
La mesure est-elle définitive ?
Non. Elle figure dans le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, qui doit être débattu et voté par le Parlement. Elle peut être modifiée ou supprimée.
Quand la mesure s'appliquerait-elle ?
À partir de 2027, selon le projet. Les règles actuelles continuent de s'appliquer d'ici là.
Les résidences étudiantes sont-elles concernées ?
Non. Les résidences de services pour étudiants, seniors ou personnes âgées dépendantes seraient exclues du plafonnement.
Le plafond de 7 000 euros s'applique-t-il par logement ?
Non, par foyer fiscal. Un propriétaire de plusieurs logements meublés serait limité à 7 000 euros d'amortissement par an pour l'ensemble de ses biens.
Faut-il passer à la location vide ?
Cela dépend de la situation de chaque loueur. La location vide ne permet pas d'amortir le bien, mais offre d'autres mécanismes comme le déficit foncier. Une simulation tenant compte de la fiscalité annuelle et de la revente est nécessaire.
Le plafonnement s'appliquerait-il aux biens déjà loués ?
Selon les présentations du projet, il viserait les amortissements déduits à compter de 2027, y compris pour les logements déjà loués en meublé. Le traitement des amortissements antérieurs non encore déduits reste à préciser au cours des débats.
Les loueurs au micro-BIC sont-ils concernés ?
Non. Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes, sans déduction d'amortissement. Le plafonnement ne concernerait que les loueurs au régime réel.
